HomeBouw & WonenCPB ziet mogelijke daling huizenprijzen dit jaar

CPB ziet mogelijke daling huizenprijzen dit jaar

Woningprijzen stegen de afgelopen jaren snel door een combinatie van economische, financiële en beleidsmatige oorzaken. Sinds de dip van de woningmarkt in 2013 zijn prijzen snel gestegen. In 2021 zijn woningprijzen met 15,2% gestegen, na eveneens forse prijsstijgingen in 2019 en 2020 van respectievelijk 6,9% en 7,8%. Tot 2020 was deze prijsstijging het sterkst in het westen van het land; sindsdien is de stijging het sterkt in Noord- en Oost-Nederland. De hausse op de woningmarkt komt doordat het aanbod van koopwoningen achterblijft terwijl de vraag toeneemt. De grote vraag naar woningen wordt veroorzaakt door verschillende factoren. Zo vloeiden door corona opgebouwde spaartegoeden deels naar de woningmarkt en was de hypotheekrente in 2021 historisch laag. Beleid dat het makkelijker maakt om een woningaankoop te financieren – in de vorm van de hypotheekrenteaftrek, de verlaging van de overdrachtsbelasting, de stijging van de maximale leenruimte, of de schenkingsvrijstelling – stimuleert de vraag en draagt daarmee niet bij aan het afremmen van prijsstijgingen.

Een onvoorziene daling van de woningprijzen behoort tot de mogelijkheden. In het CEP 2022, de meest recente raming van het CPB, wordt uitgegaan van verder stijgende huizenprijzen in 2022, maar minder scherp dan in 2021. Net als bij andere (financiële) activa zijn omslagpunten in het prijsverloop echter zeer moeilijk te voorspellen, dus ook een daling is mogelijk. Scherpe huizenprijsdalingen zijn historisch gezien niet zonder precedent. Zo daalden de prijzen tussen 1978 en 1982 met ca. 30% na de tweede oliecrisis en de diepe recessie die daarop volgde. Na de kredietcrisis daalden de huizenprijzen, tussen 2008 en 2013, met ca. 20%.

Een daling is met name mogelijk als de hypotheekrente hard oploopt, waardoor nieuw af te sluiten hypotheken duurder worden. Juist bij lage rentes kunnen renteschommelingen leiden tot grote prijsvolatiliteit op activa, waaronder woningen. Ook andere factoren kunnen de aanleiding vormen voor een daling van woningprijzen, zoals een recessie of stijgende risicopremies op financiële markten. In de officiële DNB-data is tot op heden slechts een beperkte stijging van de hypotheekrente te zien. Marktpartijen noemen recentelijk al wel stijgingen van ca. 1%-punt. Een mogelijke verklaring voor deze discrepantie is dat de hypotheekrentedata van DNB betrekking hebben op het moment waarop de hypotheektransactie plaatsvindt, terwijl de rentes die marktpartijen noemen doorgaans gaan over het moment van aanbieden. Deze beide momenten kunnen enkele weken of maanden uit elkaar liggen.

Overigens is ook een aanhoudende stijging van huizenprijzen een reden tot zorg. Enerzijds maken stijgende prijzen het voor sommige huishoudens moeilijker om een betaalbare woning te vinden, of om door te stromen op de woningmarkt. Ruimere leennormen kunnen dit vergemakkelijken, maar vergroten mogelijk ook de opbouw van financiële risico’s. Anderzijds ligt deze zorg in het risico op grotere huizenprijsdalingen, als de prijzen steeds verder van de fundamentele waarde afwijken. In hoeverre er sprake is van afwijking van fundamentele waardes is echter moeilijk te bepalen.

Slechts een beperkt deel van alle huiseigenaren staat ‘onder water’, maar dat aandeel kan snel oplopen als woningprijzen dalen. Begin 2020 – recentere data is helaas niet openbaar beschikbaar – had 6% van de huishoudens met een eigen woning een hypotheekschuld die groter is dan de woningwaarde; deze mensen staan zogezegd financieel onder water. Vanuit dit uitgangspunt berekenen we hoeveel huishoudens onder water komen te staan als de huizenprijzen verder dalen, met percentages tussen de 10% en de 30%. We zien dat als woningprijzen zouden dalen met 20%, bijna een kwart van alle huiseigenaren onder water komt te staan. Bij een prijsdaling van 30% loopt dit op tot ca. 33% van de huiseigenaren. Bij dalingen van 20% en 30% zouden respectievelijk 14% en 22% van de huiseigenaren daarnaast ook minder financieel vermogen (banksaldo en beleggingen) hebben dan de negatieve overwaarde op hun woning. Voor deze groep zou een (al dan niet gedwongen) verkoop van de woning dus direct leiden tot grote problemen.

Overigens houdt het CPB bij deze analyse geen rekening met de ontwikkelingen sinds de peildatum van de data (begin 2020). De enorme prijsstijging die sindsdien heeft plaatsgevonden heeft ervoor gezorgd dat de groep huiseigenaren met een reeds bestaande schuld een hogere overwaarde heeft en dus een stuk minder snel onder water komt te staan. Daarentegen zal ook de totale hypotheekschuld zijn gestegen, zowel door nieuwe woningaankopen als door het oversluiten van bestaande hypotheken. Voor de combinatie van deze ontwikkelingen is niet accuraat te corrigeren.

Slechts een deel van de huiseigenaren komt direct in de problemen zodra hun huis onder water komt te staan. Als de hypotheekschuld groter is dan de woningwaarde, leidt de verkoop van de woning ertoe dat de eigenaar met een restschuld blijft zitten. Dit risico neemt ook toe als meer huishoudens een aflossingsvrije hypotheek hebben. Echter, zolang de huiseigenaar in kwestie de woning niet verkoopt, is zo’n restschuld niet aan de orde, al bemoeilijkt de dreiging ervan wel de doorstroming op de woningmarkt. Persoonlijke omstandigheden, zoals echtscheidingen, kunnen de verkoop van een woning die onder water staat soms wel noodzakelijk maken. Maar verkopen van huizen met een restschuld zullen alleen op grote schaal plaatsvinden in een situatie waarin veel mensen tegelijk (een deel van) hun inkomen verliezen; denk hierbij aan een recessie. In dat geval kan er ook een krimp plaatsvinden van consumptie. Ook een stijging van de hypotheekrente leidt niet direct tot grootschalige problemen bij huiseigenaren. De meesten hebben immers een langjarig vaste rente waardoor ze pas over lange tijd zo’n rentestijging zullen voelen.

Bron: CPB

Advertorials

Gerelateerde Artikelen

Net Binnen