Op 13 maart 2024 werd in Emmen door acht deelnemers de discussie aangegaan over het onderwerp ‘woningtekort’. Nadat gespreksleider Jan Bakker het gesprek opent door middel van het benoemen van de actualiteiten omtrent het onderwerp woningtekort en een aantal recente nieuwsberichten belicht, stellen de 8 deelnemers van dit tafelgesprek zich aan elkaar voor en gaat het gesprek al snel richting de kwestie netwerkbedrijven. Het feit dat netwerkbedrijven altijd achter de feiten aanlopen, doordat er pas extra capaciteit gegenereerd kan worden nadat er vraag is, heeft ook invloed op het niet tot stand komen van het bouwen van hele wijken.
Regionale beleidsveranderingen en kansen in de woningcrisis
De discussie gaat vervolgens meer richting mogelijkheden voor het woningtekort, waarbij het coalitieakkoord benoemd wordt dat in Noord-Holland gesloten is om meer mogelijkheden te creëren voor het bouwen langs dorpen en kernen. Het nieuwe beleid moet meer betaalbare woningen opleveren en Charlotte Prins van Wijngaarden (Makelaardij Prins van Wijngaarden) geeft aan dat dit ook voor het Noorden een nieuw beleid goed zou zijn, mede omdat ook de landbouw terugloopt. Zij ziet echter meer potentie in zorgen voor meer seniorenwoningen, waar Miryam Breeuwer (MPC Advocatuur) op inhaakt door aan te geven dat flexibel bouwen nog beter zou zijn.
Om dit in een coalitie vorm te geven, is echter nog niet zo eenvoudig. Dit is met name in Drenthe een heel gevoelig punt, omdat gemeentes altijd alles weer via de provincies moeten regelen en het daardoor moeilijk is zoiets in het buitengebied te verwezenlijken, aldus Wim Stuursma (NVM persvoorlichter).
Complexiteit van lokale samenwerking en regelgeving
In Westerwolde is het plan om grote, monumentale woonboerderijen op te splitsen om zo meer woningen te creëren, iets waar Wim zeer positief naar kijkt en hier ook het goede voorbeeld noemt van voormalig agrarische bedrijven waarbij dit al gebeurt. Om dit te realiseren, ligt er een belangrijke rol bij de Provincie om de regelgeving ruimer te maken en daarna bij de gemeente wat betreft inpassingsplannen.
De gemeenten werken echter niet altijd even goed mee, wanneer er plannen zijn om bepaalde woningen te bouwen. Vooral in de hoogte bouwen, wat juist voor meer woningen zou zorgen, is vaak iets waar de gemeente niet snel toestemming voor geeft.
Nieuwe bouwmethodes
Jarith van de Hoef (BC Noord, BouwCombinatie) geeft aan dat het eigenlijk zonde is dat er vaak op school nieuwe bouwmethodes geleerd worden, maar dit in de praktijk vaak niet meer wordt toegepast. Bij een vrij recent project om tiny houses te bouwen, is dit wel gebeurd en dat heeft op die manier betaalbare woningen opgeleverd. Om dat verder uit te breiden en bijvoorbeeld meer van dit soort tiny houses te bouwen op plekken waar eerst een schuur stond, leverde dan weer problemen op met de gemeente.
Woningcorporaties en het middensegment
Een andere oorzaak voor het woningtekort ligt bij de woningcorporaties, waarbij Miryam ook zegt dat het hele middensegment aan (huur)woningen is weggevallen doordat woningcorporaties niet meer commercieel mogen bouwen. “Daarnaast kost de verhuurderheffing corporaties veel geld, wat consequenties heeft voor de investeringen in woningbouw.”
Politieke urgentie en de rol van gemeenten
Bouwend Nederland zegt dat de politiek de urgentie van de woningnood onvoldoende voelt en dat het meer bij de lokale politiek gelegd zou moeten worden, maar de gespreksdeelnemers zijn het er al snel over eens dat juist de gemeenten een groot probleem zijn. Jan Bloemsma (Bloemsma + Faassen Accountants & Belastingadviseurs) zou het juist naar het positieve willen brengen door de ondernemers naast de overheid te zetten en de samenwerking juist meer op te zoeken. Nadat er in Assen meer het gesprek is opgezocht met de overheid, konden er namelijk ineens bepaalde dingen wel en hij benadrukt dan ook de noodzaak tot het met elkaar in gesprek blijven.
Verduurzaming
Wim en Jarith snijden het onderwerp verduurzaming aan, waarbij Jarith zegt dat het een probleem is dat woningen uit de jaren ’30 tot ’70 voor flinke prijzen worden verkocht en dat er dan nog moet worden verduurzaamd. Wim brengt hierop nog het recente nieuws in over banken die woningen met een energielabel lager dan C niet meer willen financieren of alleen als er een goed plan van aanpak ligt om dit te verbeteren met een financiering. Dit levert echter ook weer problemen op, aangezien de hele oude huizen moeilijk te verduurzamen zijn en het volgens Jan dan belangrijk is om ook hierin het gesprek aan te gaan over wat er hiermee kan moet gebeuren om dit soort huizen niet onverkoopbaar te maken. Ronald Tigelaar van Kroon Kozijnen ziet vooral kansen voor subsidies in programma’s die gericht zijn op woningverbetering en verduurzaming.
Rudy Daniëls (DSNRG, adviesbureau in duurzame energie installaties) wil hier uiteraard ook graag op ingaan met de opmerking dat het bij hem nog niet is voorgekomen dat een (vrijstaande) woning niet rendabel energieneutraal gemaakt kan worden, oftewel de investering binnen maximaal 10 jaar terugverdienen. Hier zijn dan ook nog diverse manieren voor om deze investeringen te financieren, zoals de duurzaamheidslening in Drenthe, tegen lage rentes. Rudy is dan ook van mening dat we moeten stoppen met de beeldvorming dat verduurzamen niet snel uit zou kunnen of te duur zou zijn. Jan wil hier echter wel iets tegenin brengen, aangezien het volgens hem voor met name starters die al een huis (moeten) kopen die aan de max van hun financiering zit en zij dus geen ruimte meer hebben om verduurzaming te financieren. Charlotte vindt hierop dat de mensen die voldoende geld hebben om de verduurzaming van hun huis zelf te betalen, geen subsidies zouden moeten krijgen. “Hierdoor komt er voor de starters juist weer veel geld vrij”.
De financiële kwestie doet Miryam herinneren aan de onderzoeken die gedaan zijn binnen woningcorporaties en waaruit blijkt dat de grootste besparing zit in het inzetten van energiecoaches en het veranderen van menselijk gedrag, waar 60% van de energiebesparing in zit.
Burgers en inspraak
Na de lunch komt het onderwerp op ‘inspraak van de burger’ en Miryam krijgt van de gespreksleider dan ook de vraag of we niet af moeten van de eindeloze inspraak die erg lang door kan gaan en projecten flink kunnen vertragen. Hoewel Miryam inspraak van de burger zeker een groot goed vindt, is ze het wel eens dat deze gang van zaken een stuk korter kan en ze oppert hierbij de mogelijkheid dit zelfs via een digitaal voorportaal te doen, bijvoorbeeld door middel van AI (Artificial Intelligence). Daarnaast zou het volgens haar wellicht een stuk korter kunnen door bij de beroepsmogelijkheden een laag eruit te halen.
Theorie en praktijk in het onderwijs
Ook de bouw ontkomt uiteraard niet aan de arbeidskrapte die nog altijd heerst. Mark van der Pijl (docent Bouw, Noorderpoortcollege) krijgt de vraag of de aanwas van leerlingen de behoefte de komende jaren zal dekken, waarop hij meteen ontkennend antwoord. “Het is eigenlijk juist tegengesteld. Bij ons op het Noorderpoort blijven de aanmeldingen voor techniek ernstig achter en het loopt juist storm bij opleidingen voor bijvoorbeeld sport en beweging.” Charlotte stelt hierop de vraag of de opleidingen tegenwoordig niet te veel op de theorie zijn gericht in plaats van op de praktijk. Markt geeft aan dat leerlingen met name struikelen over vakken als Nederlands, rekenen en omgangskunde, die vanuit overheidswege erbij geleerd moeten worden. Jarith haakt hierop in door aan te geven dat er tegenwoordig sprake is van overregulering, doordat mensen die juist met hun handen willen werken, veel te veel extra theoretische handelingen moeten uitvoeren om bijvoorbeeld af te vinken dat iets op de juiste manier gedaan is. Een oplossing om meer studenten richting de techniek te krijgen, is er volgens Mark nog niet echt, aangezien er vanuit de overheid wel allerlei innovaties bedacht worden, die vervolgens in de praktijk niet werken.
Conceptuele bouw
Of conceptuele bouw zoals prefab bouwen zou kunnen helpen om sneller te bouwen, is maar de vraag, aangezien er dan nog altijd alle regels moeten worden doorlopen en dat toch in veel gevallen de bottleneck is. Ronald geeft hierop aan dat kunststof kozijnen goed kunnen passen in conceptuele bouwmethoden zoals prefab bouwen. daarnaast zijn kunststof kozijnen in sommige gevallen juist concurrerender geworden, door de stijgende rijzen van hout.
APK voor woningen
Jarith vindt dat het allemaal een stuk sneller moet kunnen en dat zit ‘m dan met name in de regelgeving. De ISO wordt bijvoorbeeld een keer per jaar gecheckt en zoiets zou voor woningen ook eenvoudiger moeten kunnen, door bijvoorbeeld een rij huizen in één keer te doorlopen en dus niet voor iedere woning alles opnieuw. Een soort APK voor bestaande en/of nieuwe woningen zou hiervoor een goede optie zijn
Centrale database voor bouwprojecten?
De gespreksleider stelt de vraag of er een soort centrale database is waarin te vinden is waar wat gebouwd wordt, van kleine projecten tot grote. Die blijkt er niet te zijn, maar dat zou zeker een goed idee zijn volgens de gespreksdeelnemers. Wim sprak bijvoorbeeld recent nog met een projectontwikkelaar, die echt moest zoeken naar waar er gebouwd kan worden. Een database als deze in combinatie met de energiekaart zou een mooi inzicht kunnen geven in de bouwmogelijkheden en -onmogelijkheden.
Instroom van migranten
Aan het einde van het gesprek brengt Rudy het onderwerp ‘instroom van migranten’ nog ter sprake, waarbij hij vooral vindt dat de studentenmigranten te weinig als probleem worden benoemd. Zij hebben ook weer een grote invloed op de woningmarkt. Charlotte brengt hierbij nog in dat in Amsterdam 90% van haar dossiers expats zijn die vaak van rijkere families komen en dus meer geld kunnen neerleggen voor een huis. Daarnaast zijn er de statushouders, die recht hebben op een huis en meer mogen lenen.
De conclusie van dit tafelgesprek is dat het woningtekort een veelzijdig probleem is zonder eenvoudige oplossing, maar met de noodzaak voor geïntegreerde aanpakken die alle belanghebbenden erbij betrekken.
Tekst: Annelien Bosboom
