De woningmarkt kwam in het tweede kwartaal duidelijk meer in beweging. Er werden veel meer huizen te koop gezet dan eerder dit jaar en dat werkte direct door in het aantal verkopen. Via NVM-makelaars kwamen 56.700 woningen op de markt, het hoogste aantal sinds de metingen in 1995 begonnen.
Dat grotere aanbod zorgde voor een opvallende opleving. In totaal wisselden 45.200 bestaande koopwoningen via NVM-makelaars van eigenaar. Dat is bijna 30 procent meer dan in het eerste kwartaal en ruim 6 procent meer dan een jaar eerder.
Voor kopers betekent het vooral dat er weer iets meer te kiezen valt. De markt blijft krap, maar de periode waarin veel woningzoekers nauwelijks aanbod zagen, lijkt in elk geval tijdelijk iets minder scherp. Vooral het grotere aantal woningen dat te koop wordt gezet, zorgt voor meer transacties.
Meer woningen komen tegelijk op de markt
De toename van het aanbod heeft meerdere oorzaken. Een deel komt door beleggers en verhuurders die woningen verkopen die eerder werden verhuurd. Dat wordt ook wel uitponden genoemd. Zodra een huurder vertrekt, kiezen sommige eigenaren ervoor om de woning niet opnieuw te verhuren, maar te verkopen.
Daarnaast lijkt ook de gewone doorstroming iets beter op gang te komen. Huiseigenaren die eerder afwachtten, zetten hun woning nu vaker te koop. Dat kan komen doordat zij zelf een nieuwe woning hebben gevonden, maar ook doordat de markt nog steeds sterk genoeg is om een verkoop aantrekkelijk te maken.
Meer aanbod heeft op de woningmarkt snel effect. Als er weinig huizen te koop staan, lopen kopers achter dezelfde woningen aan. Zodra er meer woningen beschikbaar komen, ontstaat er meer beweging. Kopers kunnen vaker vergelijken en verkopers krijgen alsnog veel belangstelling, maar de markt voelt minder verstopt.
Kopers krijgen iets meer ademruimte
Dat betekent niet dat kopen ineens makkelijk is geworden. De prijzen liggen nog steeds hoog en veel woningzoekers lopen tegen hun maximale hypotheek aan. Toch is het verschil merkbaar wanneer er meer huizen tegelijk te koop staan.
Kopers hoeven minder vaak direct op de eerste bezichtiging te beslissen. Ook is er iets meer ruimte om kritisch te kijken naar onderhoud, energielabel, ligging en verbouwingskosten. Vooral woningen die te hoog worden ingezet of veel werk vragen, blijven daardoor eerder wat langer staan.
De situatie verschilt wel sterk per regio en woningtype. In gewilde wijken en bij instapklare woningen blijft de belangstelling groot. Betaalbare woningen voor starters blijven schaars. Maar het grotere aanbod zorgt er wel voor dat de markt minder eenzijdig door schaarste wordt bepaald dan in eerdere kwartalen.
Prijzen stijgen nog, maar minder fel
De gemiddelde verkoopprijs kwam in het tweede kwartaal uit op 506.000 euro. Dat is hoger dan in het eerste kwartaal. Een stijging in het voorjaar komt vaker voor, omdat er dan meer woningen worden verkocht en het aanbod vaak anders is samengesteld.
Op jaarbasis stegen de prijzen met 2,1 procent. Daarmee blijft de woningmarkt duurder worden, maar veel minder hard dan in de jaren waarin de prijzen met dubbele cijfers opliepen.
Het grotere aanbod speelt daarbij een rol. Als kopers meer keuze hebben, wordt de prijsdruk minder extreem. Verkopers kunnen nog steeds rekenen op belangstelling, maar de vanzelfsprekendheid van fors overbieden neemt niet overal verder toe.
Ook het soort woningen dat op de markt komt, beïnvloedt het gemiddelde. Veel voormalige huurwoningen zijn appartementen of kleinere woningen. Die drukken de gemiddelde prijsontwikkeling, omdat ze vaak in een lagere prijsklasse vallen dan ruime eengezinswoningen.
Uitponding helpt kopers, maar verkleint huuraanbod
De verkoop van voormalige huurwoningen heeft twee kanten. Voor starters op de koopmarkt kan het extra aanbod welkom zijn. Juist kleinere appartementen en woningen in stedelijke gebieden komen daardoor vaker beschikbaar.
Voor huurders is het beeld minder gunstig. Een huurwoning die wordt verkocht aan een eigenaar-bewoner verdwijnt meestal uit het huuraanbod. Dat kan de druk op de huurmarkt verder vergroten, zeker in steden waar al weinig betaalbare huurwoningen beschikbaar zijn.
De woningmarkt krijgt daardoor op korte termijn meer koopaanbod, maar het totale woonprobleem wordt daarmee niet automatisch kleiner. Het verschuift deels van huur naar koop. Wie kan kopen, krijgt mogelijk meer kansen. Wie afhankelijk is van huur, kan juist minder keuze overhouden.
Nieuwbouw blijft een zwakke plek
Ook in de nieuwbouw is meer aanbod zichtbaar. Volgens de NVM stonden ruim 20.100 nieuwbouwwoningen te koop, het hoogste niveau sinds 2015. Toch blijft de verkoop van nieuwbouwwoningen achter bij wat nodig is om de woningmarkt echt te ontspannen.
In het tweede kwartaal werden 6.100 nieuwbouwwoningen verkocht. Dat is iets meer dan in het kwartaal ervoor, maar minder dan een jaar eerder. Vooral appartementen blijven lastiger verkoopbaar. Bij grondgebonden woningen is juist te weinig aanbod.
Daar zit een belangrijk probleem. De vraag naar woningen is groot, maar niet ieder nieuwbouwproject sluit goed aan op wat kopers zoeken of kunnen betalen. Appartementen worden niet altijd gezien als passend alternatief voor gezinnen of doorstromers. Tegelijk zijn grotere woningen duur en moeilijker te realiseren.
Ook hogere bouwkosten, rente, procedures, netcongestie en stikstof blijven projecten vertragen. Daardoor duurt het lang voordat nieuw aanbod echt zichtbaar wordt in de woningvoorraad.
Niet ieder huis verkoopt vanzelf
Voor verkopers verandert de markt langzaam. Een goede woning op een populaire plek doet het nog altijd goed, maar het verschil tussen sterke en minder sterke woningen wordt groter.
Huizen met een goed energielabel, weinig achterstallig onderhoud en een realistische vraagprijs blijven aantrekkelijk. Woningen waar nog veel aan moet gebeuren, krijgen vaker kritische vragen. Kopers rekenen scherper door wat een verbouwing, verduurzaming of hogere hypotheekrente betekent voor hun maandlasten.
Dat maakt de vraagprijs belangrijker. In een extreem krappe markt werd veel gecorrigeerd door overbiedingen. Nu er meer aanbod is, wordt een te hoge vraagprijs sneller afgestraft met minder bezichtigingen of langere verkooptijd.
Regionale verschillen worden groter
De landelijke cijfers geven een duidelijk beeld, maar lokaal kan de markt anders aanvoelen. In sommige regio’s stegen de prijzen nog stevig door. In andere gebieden vlakte de groei af of lagen verkoopprijzen iets lager dan een jaar eerder.
Dat heeft te maken met aanbod, betaalbaarheid en het type woningen dat beschikbaar komt. In regio’s waar veel appartementen of voormalige huurwoningen op de markt komen, kan de prijsontwikkeling anders uitpakken dan in gebieden waar vooral ruime gezinswoningen schaars blijven.
Voor woningzoekers blijft de situatie daarom sterk afhankelijk van plaats en prijsklasse. Meer aanbod op papier betekent niet automatisch dat er ook meer geschikte woningen zijn voor elk huishouden.
Meer aanbod laat zien wat de markt nodig heeft
De opleving in verkopen laat vooral zien hoe belangrijk aanbod is. Zodra er meer woningen beschikbaar komen, neemt het aantal transacties snel toe. Er zijn dus nog altijd veel mensen die willen kopen, maar zij hebben wel huizen nodig om uit te kiezen.
Tegelijk blijft de onderliggende krapte groot. De extra woningen die nu op de markt komen, geven tijdelijk meer lucht, maar vervangen geen structurele groei van de woningvoorraad. Daarvoor is meer nieuwbouw nodig, en vooral woningen die passen bij starters, gezinnen, senioren en doorstromers.
De woningmarkt beweegt dus weer meer dan eerder dit jaar. Maar de grotere vraag blijft dezelfde: hoe zorg je dat er niet alleen meer woningen te koop komen, maar ook genoeg passende woningen bijkomen?
Bronnen: BNR en NVM.
