Wie begin januari de woningwebsites opent, ziet iets dat vorig jaar nauwelijks voorkwam: meer keuze. Meer huizen in beeld, meer woningen die iets langer te koop staan, iets minder paniek in biedingen. Voor het eerst in lange tijd lijkt de woningmarkt een klein beetje adem te halen. Maar wie denkt dat daarmee ook de druk is verdwenen, vergist zich.
De eerste weken van 2026 laten vooral een markt zien die zichzelf opnieuw probeert te ordenen. Niet langer de wilde stijgingen van de afgelopen jaren, maar ook geen echte ontspanning. De rust die op papier zichtbaar is, botst in de praktijk nog steeds met structurele schaarste.
Beleggers zorgen voor tijdelijk extra aanbod
Een van de redenen dat het woningaanbod is toegenomen, is het gedrag van beleggers. In 2025 hebben veel particuliere verhuurders hun woningen verkocht. Nieuwe huurregels, belastingdruk en onzekerheid over rendement maakten het aantrekkelijker om bezit van de hand te doen. Die golf is richting het einde van het jaar iets afgevlakt, maar de woningen die toen op de markt kwamen zijn nu nog steeds zichtbaar.
Voor kopers voelt dat als goed nieuws. Er zijn simpelweg meer huizen om uit te kiezen dan een jaar geleden. Toch is dat geen structurele oplossing. Zodra deze verkoopgolf opdroogt, blijft dezelfde oude vraag bestaan terwijl het aantal nieuwe woningen maar langzaam groeit.
Prijzen stijgen minder hard, maar blijven hoog
De cijfers laten zien dat de huizenprijzen blijven stijgen, alleen niet meer zo extreem als in 2024 en 2025. Waar kopers toen soms in een paar maanden tienduizenden euro’s extra moesten bieden, is de groei nu rustiger. Dat maakt de markt beter voorspelbaar, maar niet per se betaalbaar.
Voor veel huishoudens ligt het probleem niet in de snelheid van stijging, maar in het absolute niveau. Een woning die iets minder hard in prijs oploopt, is nog steeds voor veel starters onbereikbaar. De lat ligt simpelweg al hoog.
Nieuwe regels helpen een deel van de kopers
Sinds 1 januari zijn verschillende regels aangepast. De NHG-grens is verhoogd, waardoor meer kopers een hypotheek met extra zekerheid kunnen afsluiten. Ook de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters geldt tot een hogere woningwaarde dan voorheen. Dat helpt jonge kopers aan de onderkant en midden van de markt.
Maar daar staat iets tegenover. De hypotheeknormen zijn aangescherpt, waardoor veel mensen juist iets minder kunnen lenen dan vorig jaar. Het resultaat is een markt waarin je aan de ene kant voordelen krijgt, maar aan de andere kant weer ruimte verliest. Wie net aan de grens zit, merkt dat het geen simpele rekensom is.
Regionaal wordt het verschil groter
De woningmarkt in Nederland bestaat eigenlijk uit tientallen kleine markten. In sommige regio’s zie je dat woningen langer te koop staan en dat kopers wat meer onderhandelingsruimte krijgen. In andere gebieden, vooral rond steden en economische knooppunten, blijft de druk onverminderd hoog.
Dat zorgt voor een stille verschuiving. Steeds meer mensen kijken buiten hun oorspronkelijke zoekgebied. Wonen op meer afstand wordt een bewuste keuze, geen noodoplossing meer. Dat verandert op termijn de dynamiek van hele regio’s.
De huurmarkt blijft een vluchtroute
Voor wie niet kan of wil kopen, blijft huren vaak de enige optie. Ook daar zijn de regels veranderd. Meer mensen hebben recht op huurtoeslag en de betaalbaarheid is voor een deel van de huurders iets verbeterd. Tegelijkertijd blijft het aanbod in veel steden krap en de concurrentie groot.
De huurmarkt en koopmarkt blijven elkaar beïnvloeden. Wie niet kan kopen, huurt langer. Wie huurt, spaart minder snel voor koop. Dat mechanisme houdt de druk in stand, zelfs als het aanbod tijdelijk toeneemt.
Vastgoed wordt minder speculatief
Voor beleggers en ontwikkelaars verandert het speelveld. Snelle winsten door alleen prijsstijging worden minder vanzelfsprekend. De nadruk verschuift naar beheer, kwaliteit en verduurzaming. Wie bezit heeft, moet investeren om het aantrekkelijk en toekomstbestendig te houden.
Ook veiligheid en leefbaarheid spelen daarin een grotere rol. Gemeenten en huurders kijken kritischer naar de staat van panden. Dat drukt op korte termijn op rendement, maar vergroot op lange termijn de waarde van goed onderhouden vastgoed.
Een markt die zoekt naar nieuw evenwicht
De woningmarkt van begin 2026 voelt minder hysterisch dan die van een jaar geleden, maar ook niet ontspannen. Er is meer aanbod, meer overzicht en iets meer tijd om te kiezen. Tegelijk blijft het tekort aan woningen de onderliggende kracht die alles bepaalt.
Voor kopers, huurders en beleggers betekent dat één ding: wie denkt dat de spanning voorbij is, loopt achter de feiten aan. De markt is niet geknakt, maar herijkt zichzelf. En dat proces is nog lang niet voorbij.
Bronnen: CBS, Rabobank, VastgoedActueel, Huisly, RVO
