De vaart waarmee huizenprijzen de afgelopen jaren omhooggingen, raakt er langzaam uit. In september waren bestaande koopwoningen 2,9 procent duurder dan een jaar eerder, blijkt uit nieuwe cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster. Een jaar geleden bedroeg de stijging nog 7 procent. Voor de tweede maand achter elkaar daalden de prijzen bovendien ten opzichte van de voorgaande maand. In september ging het om 0,4 procent.
Dat is een flinke verandering voor een woningmarkt waarin kopers lange tijd nauwelijks de gelegenheid kregen om rustig rond te kijken. Inmiddels staan er meer woningen te koop en wordt er iets minder vaak overboden. De gemiddelde verkoopprijs blijft met 504.658 euro echter hoog. Bovendien verschilt de situatie nogal per regio en woningtype. Een appartement dat door een verhuurder wordt verkocht, kan langer beschikbaar blijven, terwijl een goed onderhouden eengezinswoning nog altijd veel belangstelling trekt.
Ook het aantal verkopen liep in september terug. Het Kadaster registreerde 20.383 transacties, ruim 7 procent minder dan een jaar eerder. Over de eerste negen maanden van 2026 werden juist bijna 3 procent meer woningen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. Van een stilgevallen woningmarkt is dus geen sprake. Wel zijn er steeds meer aanwijzingen dat het tempo verandert.
Van bijna 12 procent naar minder dan 3 procent
De dalende lijn in de prijsstijging begon al eind 2024. In november van dat jaar waren bestaande koopwoningen nog 11,9 procent duurder dan twaalf maanden daarvoor. Daarna werd de jaarlijkse stijging geleidelijk kleiner. Begin 2026 lag die op 5,4 procent en in juni was daar nog 4,1 procent van over. Vervolgens zakte het percentage via 3,9 procent in juli en 3,3 procent in augustus naar de huidige 2,9 procent.
Vooral de ontwikkeling in augustus en september valt op. Na een lange periode waarin de prijzen vrijwel onafgebroken stegen, werd in augustus een kleine maanddaling van 0,1 procent gemeten. September volgde met een daling van 0,4 procent. Dat hoeft nog geen langdurige neerwaartse beweging te betekenen, maar het verschil met de voorgaande jaren is duidelijk.
De prijzen liggen ondertussen nog altijd 17,3 procent hoger dan bij de vorige piek in juli 2022. Wie destijds een woning kocht, heeft de gemiddelde woningwaarde sindsdien dus nog aanzienlijk zien stijgen. Voor iemand die nu voor het eerst wil kopen, is diezelfde ontwikkeling minder gunstig. De stijging gaat weliswaar langzamer, maar heeft zich al vertaald in een veel hoger prijsniveau.
Een lagere prijsstijging is daarbij iets anders dan een dalende woningwaarde. De 2,9 procent van september vergelijkt de prijzen met dezelfde maand vorig jaar. De daling van 0,4 procent vergelijkt september met augustus. Beide cijfers zijn correct, maar beschrijven een andere periode. Voorlopig blijft het landelijke prijsniveau op jaarbasis dus hoger.
Meer aanbod, zonder dat er veel meer wordt verkocht
Een verklaring voor de veranderende markt ligt bij het woningaanbod. Volgens de kwartaalcijfers van makelaarsvereniging NVM stonden eind september ongeveer 39.000 bestaande woningen te koop bij aangesloten makelaars. Dat zijn er 24 procent meer dan een jaar eerder. Vergeleken met het tweede kwartaal groeide het aanbod met 6 procent.
Voor woningzoekers maakt dat verschil. Bij weinig aanbod moeten mensen vaak snel beslissen of een woning geschikt is. Met meer huizen in dezelfde prijsklasse wordt vergelijken gemakkelijker. Kopers kunnen beter kijken naar de ligging, onderhoudsstaat, energiekosten en mogelijkheden om een woning aan te passen. Ook ontstaat bij sommige woningen weer ruimte om een tweede bezichtiging te plannen.
De extra keuze heeft vooralsnog niet tot een vergelijkbare stijging van het aantal verkopen geleid. NVM-makelaars verkochten in het derde kwartaal ongeveer 41.700 bestaande woningen, vrijwel evenveel als een jaar geleden. De gemiddelde verkooptijd liep licht op, van 29 naar 31 dagen.
De markt beweegt daarmee niet overal meer in hetzelfde hoge tempo. Sommige woningen vinden nog snel een koper, andere blijven langer staan. Vooral bij huizen waarvoor veel onderhoud nodig is of waarvan de vraagprijs stevig is ingezet, krijgen belangstellenden wat meer gelegenheid om na te denken.
Overbieden is overigens nog lang niet verdwenen. Bij bijna twee derde van de verkopen werd volgens NVM meer betaald dan de vraagprijs. Vorig jaar gebeurde dat bij 71 procent van de woningen. De concurrentie neemt dus af, maar voor veel kopers blijft een bod boven de vraagprijs onderdeel van de zoektocht.
Verhuurders verkopen en veranderen daarmee het aanbod
Een opvallend deel van de extra koopwoningen komt uit de voormalige huurmarkt. Particuliere verhuurders verkopen vaker hun bezit wanneer een woning vrijkomt, in plaats van opnieuw een huurder te zoeken. Dat gebeurt onder invloed van gewijzigde huurregels, fiscale maatregelen en veranderde verwachtingen over het rendement.
Deze ontwikkeling, ook wel uitponden genoemd, is vooral zichtbaar bij appartementen. Voor starters lijkt dat gunstig. Er verschijnen woningen op de koopmarkt die eerder niet beschikbaar waren voor mensen die zelf een huis wilden kopen. Vooral in steden, waar appartementen een groot deel van het aanbod vormen, kan dat merkbaar zijn.
Maar het effect verschilt per huishouden. De voormalige huurwoning die wordt verkocht, is daarna meestal niet meer beschikbaar voor nieuwe huurders. Iemand met voldoende inkomen en spaargeld krijgt er een koopmogelijkheid bij, terwijl iemand die niet kan kopen mogelijk juist minder keuze overhoudt.
Daar komt bij dat niet iedere voormalige huurwoning betaalbaar is voor starters. Een appartement kan kleiner zijn dan een eengezinswoning en toch een verkoopprijs hebben die met één inkomen moeilijk te financieren valt. Het grotere aanbod helpt dus wel om de druk op de koopmarkt te verminderen, maar lost het probleem van betaalbaarheid niet automatisch op.
Ook voor de totale woningvoorraad verandert er weinig. De woning blijft bestaan en krijgt een andere eigenaar. Extra woonruimte ontstaat pas wanneer er daadwerkelijk nieuwe woningen worden gebouwd of bestaande gebouwen geschikt worden gemaakt voor bewoning.
Kopers kijken anders naar de vraagprijs
De toegenomen keuze heeft gevolgen voor verkopers. Tijdens de sterkste prijsstijgingen konden sommige woningen vrijwel direct rekenen op meerdere biedingen. Een scherpe presentatie hielp, maar zelfs huizen met achterstallig onderhoud of een minder gunstige indeling vonden geregeld snel een nieuwe eigenaar.
Nu kopers vaker kunnen vergelijken, wordt de vraagprijs belangrijker. Wie een woning te hoog in de markt zet, loopt eerder het risico dat belangstellenden verder kijken. Ook de kosten die na aankoop nog gemaakt moeten worden, krijgen meer aandacht. Een nieuwe keuken, verduurzaming of achterstallig onderhoud kan duizenden euro’s extra kosten boven op de koopsom.
Dat speelt ook mee bij de verschillen tussen energiezuinige en minder zuinige woningen. Een huis met een gunstig energielabel kan aantrekkelijker zijn doordat de verwachte energielasten lager zijn. Bij een slecht geïsoleerde woning moet een koper mogelijk direct geld reserveren voor verbeteringen. Die afweging wordt belangrijker wanneer er meer vergelijkbare woningen beschikbaar zijn.
Voor verkopers betekent de afkoeling niet dat zij geen goede prijs meer kunnen krijgen. Een woning op een gewilde locatie kan nog steeds snel worden verkocht, zeker wanneer de staat van onderhoud goed is. Alleen is het minder vanzelfsprekend geworden dat iedere vraagprijs automatisch wordt overtroffen.
Hogere rente heeft invloed op biedruimte
Naast het aanbod speelt de hypotheekrente een rol bij de mogelijkheden van kopers. Wanneer de rente stijgt, wordt het duurder om geld te lenen. Daardoor kan bij hetzelfde inkomen een lagere maximale hypotheek horen, of nemen de maandlasten bij een gelijk leenbedrag toe.
Dat maakt de ontwikkeling anders dan in eerdere jaren. Toen zorgden stevige cao-loonstijgingen ervoor dat veel werknemers meer konden lenen. Omdat er weinig woningen beschikbaar waren, werkte die extra leencapaciteit door in de huizenprijzen. Kopers konden meer bieden, maar moesten daardoor soms ook meer betalen om dezelfde woning te bemachtigen.
Een hogere hypotheekrente kan die prijsdruk afremmen. Dat heeft echter twee kanten. Een woning die iets goedkoper wordt, hoeft per maand niet voordeliger te zijn wanneer de financieringskosten hoger liggen.
Voor starters is die combinatie lastig. Zij hebben meestal geen overwaarde uit een eerdere woning en zijn sterk afhankelijk van het inkomen dat de bank meeneemt in de hypotheekberekening. Bovendien moeten bijkomende kosten vaak uit eigen middelen worden betaald. Een iets lagere verkoopprijs maakt het daardoor niet voor iedereen gemakkelijker om een woning te kopen.
Doorstromers staan er soms anders voor. Wie al jarenlang een koopwoning bezit, kan mogelijk een aanzienlijk bedrag aan overwaarde meenemen. Dat vergroot de mogelijkheden bij een volgende aankoop, al spelen ook voor deze groep de hypotheekrente en maandlasten mee.
Landelijke afkoeling is niet overal te merken
Wie alleen naar de landelijke cijfers kijkt, zou kunnen denken dat kopers in heel Nederland ongeveer dezelfde ontwikkeling merken. De regionale verschillen zijn echter groot.
Uit de recente NVM-cijfers blijkt bijvoorbeeld dat de gemiddelde verkoopprijs in Zuidwest-Drenthe in het derde kwartaal 8,3 procent hoger lag dan een jaar eerder. In delen van Zeeland en in de regio’s rond Haarlem en Leiden werden juist lichte prijsdalingen geregistreerd.
Dat zijn andere cijfers dan de landelijke prijsindex van CBS en Kadaster, waardoor de percentages niet rechtstreeks met elkaar te vergelijken zijn. Ze maken wel duidelijk hoe verschillend lokale woningmarkten zich ontwikkelen.
Ook binnen Noord-Nederland zijn de omstandigheden uiteenlopend. In plaatsen met veel voorzieningen en werkgelegenheid kan de vraag naar gezinswoningen groot blijven. In kleinere dorpen spelen bereikbaarheid, woningtype en het lokale aanbod een grotere rol. Een betaalbare tussenwoning in een gewilde woonplaats trekt bovendien andere belangstellenden dan een vrijstaande woning met een hoge vraagprijs.
Voor gezinnen die willen doorstromen, kan het gebrek aan geschikte woningen nog altijd een probleem zijn. Zij willen misschien groter wonen, maar hebben niet automatisch voldoende keuze in dezelfde plaats. Tegelijk komen kleinere woningen niet altijd vrij doordat mensen die willen verhuizen geen passend alternatief vinden.
Die verschillen zorgen ervoor dat de landelijke afvlakking niet overal even sterk wordt gevoeld. Sommige woningzoekers merken dat huizen langer te koop staan. Anderen concurreren nog steeds met meerdere bieders om dezelfde woning.
Minder verkopen in september, maar geen terugval over het hele jaar
De 20.383 transacties die het Kadaster in september registreerde, betekenen een daling van ruim 7 procent ten opzichte van september 2025. Dat cijfer valt op naast het gegroeide aanbod, maar vertelt niet het volledige verhaal.
Over de eerste negen maanden van dit jaar wisselden 176.411 bestaande woningen van eigenaar. Dat zijn er bijna 3 procent meer dan in dezelfde periode vorig jaar. De verkoopactiviteit ligt over het hele jaar bekeken dus nog iets hoger.
Daarbij is het goed om rekening te houden met het verschil tussen de cijfers van makelaars en het Kadaster. Een makelaar beschouwt een woning doorgaans als verkocht wanneer de koopovereenkomst is gesloten. Het Kadaster registreert de eigendomsoverdracht bij de notaris. Tussen beide momenten kunnen enkele maanden zitten, waardoor de maandcijfers niet precies dezelfde fase van een woningtransactie beschrijven.
Het aanbod groeit inmiddels sneller dan het aantal transacties. Dat geeft kopers op sommige plekken meer mogelijkheden, maar is nog geen bewijs dat de vraag naar koopwoningen structureel afneemt. De behoefte aan woonruimte blijft groot en de verkoop van voormalige huurwoningen brengt bovendien woningen op de markt die eerder niet te koop stonden.
Nieuwbouw biedt nog onvoldoende verlichting
Voor een duurzamer evenwicht op de woningmarkt blijft nieuwbouw belangrijk. Alleen door bestaande woningen anders te verdelen, wordt het tekort niet opgelost. Meer woningen zijn nodig om starters, gezinnen, ouderen en andere woningzoekenden voldoende keuze te bieden.
Ook in de nieuwbouw is het aanbod volgens NVM gegroeid. In het derde kwartaal stonden ongeveer 21.500 nieuwbouwwoningen te koop, 17 procent meer dan een jaar eerder. Tegelijk werden er ongeveer 6.000 verkocht, minder dan de circa 6.400 in dezelfde periode vorig jaar.
Nieuwbouw kent bovendien andere financiële drempels dan bestaande bouw. Kopers moeten soms lang wachten voordat een woning wordt opgeleverd, terwijl zij in de tussentijd met financieringskosten of dubbele woonlasten te maken kunnen krijgen. Ook de prijs van nieuwbouwwoningen ligt niet altijd binnen het bereik van de huishoudens die het dringendst een woning zoeken.
Daarnaast blijven bouwprojecten afhankelijk van voldoende personeel, beschikbare bouwlocaties, vergunningen en de aanleg van infrastructuur. Vooral de beperkte capaciteit op het elektriciteitsnet kan nieuwe ontwikkelingen vertragen. Daardoor duurt het vaak jaren voordat nieuw aanbod daadwerkelijk beschikbaar komt.
De verkoop van voormalige huurwoningen kan de koopmarkt op korte termijn meer ruimte geven, maar voor de langere termijn zal veel afhangen van het aantal nieuwe woningen dat wordt opgeleverd.
Wat betekenen de cijfers voor de komende maanden?
De combinatie van een groeiend aanbod, minder overbiedingen en afvlakkende prijzen maakt de woningmarkt anders dan een jaar geleden. Vooral kopers die niet op één specifieke woning zijn aangewezen, kunnen daarvan profiteren. Zij krijgen wat meer gelegenheid om aanbiedingen te vergelijken en hoeven bij sommige huizen minder haast te maken.
Een flinke landelijke prijsdaling ligt op basis van deze cijfers nog niet voor de hand. De gemiddelde verkoopprijs blijft hoog, de belangstelling voor goed gelegen woningen is groot en bij het merendeel van de verkopen wordt nog altijd overboden. Het woningtekort is bovendien niet verdwenen doordat verhuurders hun bezit verkopen.
De hypotheekrente wordt de komende maanden een belangrijke factor, naast het aantal woningen dat beschikbaar komt. Als financiering duurder wordt, kunnen huishoudens minder ver gaan met hun biedingen. Blijven inkomens stijgen, dan kan dat juist weer extra financiële ruimte geven. Ook de vraag of particuliere verhuurders woningen blijven verkopen, zal invloed hebben op het aanbod.
Voor verkopers wordt het vooral belangrijk om rekening te houden met de actuele markt in hun eigen omgeving. Een vraagprijs die vorig jaar goed verdedigbaar was, hoeft dat nu niet meer te zijn. Kopers kunnen intussen iets kritischer worden, al blijft de financiële ruimte voor veel starters beperkt.
De cijfers over september laten vooral zien dat de woningmarkt minder gehaast raakt. De sterke prijsstijgingen zijn afgezwakt en op maandbasis is inmiddels een lichte daling zichtbaar. Maar wie voor het eerst een huis zoekt, heeft nog steeds te maken met een gemiddelde verkoopprijs van ruim een half miljoen euro. Voor veel Nederlanders zal het vinden van een betaalbare woning daardoor voorlopig niet veel eenvoudiger worden.
Bronnen: Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), Kadaster en Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).
