Het wordt steeds moeilijker voor mensen met een gemiddeld inkomen om een eigen huis te financieren in Nederland. Uit de eerste toegankelijkheidsmonitor van het Centraal Planbureau blijkt dat huishoudens zonder dubbel inkomen, steun van ouders of substantiële spaargelden vandaag de dag simpelweg niet meer toekomen voor een hypotheek die past bij de gemiddelde verkoopprijs van een woning.
Waar in 2015 iemand met een doorsnee inkomen nog in staat was om ruim de helft van het woningaanbod te kopen, is die mogelijkheid in minder dan tien jaar dramatisch gedaald. In 2024 was het aandeel van woningen dat met een modaal inkomen te betalen was nog slechts rond een vijfde. In euro’s vertaalt dat zich volgens het CPB naar een tekort van meer dan 100.000 euro in vergelijking met wat gemiddeld verdiende huishoudens aan hypotheek kunnen krijgen.
Toenemende kloof tussen inkomens en prijzen
De kern van het probleem ligt in de kloof tussen de stijgende huizenprijzen en de verdiensten van veel Nederlanders. Sinds het begin van deze eeuw zijn koopwoningen in stedelijke gebieden zoals Amsterdam, Utrecht en Almere veel harder in waarde gestegen dan de inkomens van aspirant-kopers. Die discrepantie maakt het bijzonder lastig om zonder extra middelen een huis te kopen, zelfs als het inkomen op papier voldoende lijkt.
Onderzoek uit eerdere jaren laat zien dat om de gemiddelde woningprijs te kunnen financieren, een veelvoud van het modale inkomen nodig is. Recente berekeningen laten zien dat een inkomen van rond de 95.000 euro per jaar nodig zou zijn om een huis van gemiddelde prijs zonder spaargeld of extra inkomen te financieren. Het huidige modale inkomen ligt daar ver onder, wat betekent dat zelfs koppels met twee gemiddeld verdienende partners vaak tekortkomen.
Daarbij komt dat hogere huizenprijzen vaak gepaard gaan met hogere leennormen, maar die leennormen zijn juist bewust beperkt om te voorkomen dat huishoudens zich te diep in de schulden steken. Sinds enkele jaren mogen huizenkopers niet meer lenen dan de getaxeerde waarde van de woning, een vangnet tegen restschulden maar ook een beperking voor de maximale hypotheek die iemand kan afsluiten.
Starters en alleenstaanden in het nauw
De dalende toegankelijkheid van koopwoningen treft starters en alleenstaanden het hardst. Volgens het CPB kan een eenpersoonshuishouden met een modaal inkomen in 2024 nog maar ongeveer twee procent van het woningaanbod betalen. Ter vergelijking: in 2015 was dat bijna driekwart hoger. In de grote steden ligt die toegankelijkheid zelfs nog verder onder het landelijke gemiddelde.
Dat betekent in de praktijk dat veel jongvolwassenen die voor het eerst een huis willen kopen, afhankelijk zijn van een partner, familie of andere vangnetten om überhaupt een hypotheek rond te krijgen. Voor veel alleenstaanden blijft de koopmarkt daardoor vrijwel onbereikbaar, tenzij zij bereid zijn honderden kilometers buiten de Randstad te zoeken naar betaalbare woningen.
Regionale verschillen en grote steden
Het probleem is niet gelijkmatig verspreid over Nederland. Het CPB laat zien dat de daling in betaalbaarheid in alle regio’s zichtbaar is, maar het diepst is in stedelijke en populaire gebieden. In Amsterdam en Utrecht is slechts een klein deel van het woningaanbod nog te betalen voor huishoudens met een gemiddelde verdiencapaciteit. Buiten de grote steden is de druk op de koopmarkt soms iets minder groot, maar toch blijft de betaalbaarheid onder druk staan.
Bovendien vormen niet alleen de prijzen een barrière, maar ook de krapte op de woningmarkt. Woningbouw blijft achter bij de groeiende vraag, mede veroorzaakt door strenge regelgeving op het gebied van stikstof en een tekort aan bouwpersoneel. Het doel om jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te realiseren blijkt uitdagend, waardoor het aanbod beperkt blijft en de prijzen onderliggende druk houden.
Beleid en mogelijke oplossingen
De toegankelijkheidsmonitor van het CPB werpt ook een blik op beleidsopties om het probleem te verlichten, al zijn de mogelijkheden beperkt op de korte termijn. Eén van de meest voor de hand liggende oplossingen is het vergroten van het woningaanbod. Meer bouwen kan de prijsopdrijvende werking van schaarste dempen, maar de realiteit is dat knelpunten in regelgeving en capaciteit de bouwproductie al jaren remmen.
Een andere optie die het CPB noemt is het makkelijker maken van woningsplitsing, waarbij grotere woningen worden omgezet in kleinere units. Dat kan vooral in dichtbevolkte gebieden de toegang voor starters verbeteren. Daarnaast wijst het planbureau op de rol van belastingvoordelen voor eigenaren, zoals de hypotheekrenteaftrek en het lage woningforfait. Die voordelen stimuleren kopers om meer te bieden en kunnen zo de prijsopdrijvende werking versterken.
Maatregelen om subsidies voor huur en koop anders in te richten worden eveneens besproken, maar in de huidige politieke context ligt ingrijpende hervorming van fiscale voordelen niet voor de hand. Zo staat het behoud van de hypotheekrenteaftrek in het coalitieakkoord, wat betekent dat deze vorm van steun voor huizenkopers voorlopig blijft bestaan.
Kan versoepeling van leennormen helpen?
Sommige economen en woningmarktdeskundigen hebben gepleit voor een versoepeling van leennormen om starters meer ruimte te geven om te financieren. Historisch konden kopers zelfs meer lenen dan de waarde van de woning, maar dat leidde tijdens de kredietcrisis van 2008 tot restschulden toen huizenprijzen daalden. Om die risico’s te voorkomen, mogen kopers sinds 2018 alleen tot de getaxeerde waarde lenen.
De Nederlandsche Bank waarschuwt dat het versoepelen van leennormen de prijzen juist verder kan opdrijven en de financiële kwetsbaarheid van huishoudens kan vergroten. Hogere leenlimieten kunnen ertoe leiden dat mensen meer bieden, wat bijdraagt aan hogere huizenprijzen en druk op de markt.
Wat betekent dit voor toekomstperspectief?
Het beeld dat naar voren komt is dat de Nederlandse woningmarkt voor veel mensen steeds uit zicht raakt. Ondanks loonstijgingen in recente jaren volgt de koopkracht niet op hetzelfde tempo als de woningprijzen in waarde stijgen. Voor huishoudens met een gemiddeld inkomen betekent dat dat een eigen huis kopen zonder extra middelen vooralsnog een enorme uitdaging blijft.
Starters, alleenstaanden en gewone gezinnen staan voor moeilijke keuzes: langer huren, samen kopen met een partner of familie, of uitwijken naar minder populaire regio’s. Hoewel er beleidsideeën zijn om de marktdruk te verlichten, zijn er weinig oplossingen die op korte termijn een drastische verbetering kunnen brengen.
De toegankelijkheidsmonitor van het CPB vestigt de aandacht op deze structurele problematiek en onderstreept dat zonder meer woningen en beleidsaanpassingen de kloof tussen inkomens en woningprijzen voorlopig niet eenvoudig te overbruggen is.
Bronnen: NOS, CPB, Rabobank, DNB.
