Funderingsschade is voor veel huiseigenaren al jaren een sluimerend risico, maar de omvang van het probleem wordt steeds zichtbaarder. Scheuren in muren, verzakkingen, klemmende deuren of vochtproblemen zijn lang niet altijd kleine ongemakken. In veel gevallen wijzen ze op schade aan de basis van een woning, en juist dat herstel blijkt voor een grote groep huishoudens financieel nauwelijks haalbaar. Uit onderzoek van de Autoriteit Financiële Markten blijkt dat ruim 120.000 woningeigenaren met dusdanige funderingsproblemen kampen dat herstel noodzakelijk is. De totale herstelopgave voor deze groep wordt geschat op 11 miljard euro.
De pijn zit niet alleen in de omvang van die opgave, maar vooral in de betaalbaarheid ervan. Volgens de AFM kunnen ruim 75.000 woningeigenaren de kosten voor volledig funderingsherstel niet direct betalen uit hun liquide vermogen, dus uit bank- en spaartegoeden en beleggingen. Samen komen zij ongeveer 6 miljard euro tekort. Voor ruim 25.000 huishoudens lijkt zelfs een lening geen verantwoorde standaardoptie, omdat die buiten de gebruikelijke hypothecaire financieringsruimte valt. Daarmee wordt funderingsschade voor veel mensen niet alleen een technisch of bouwkundig probleem, maar ook een financieel slot op de deur.
Het gaat al lang niet meer om incidentele pech
Wat deze cijfers zo ingrijpend maakt, is dat het allang niet meer om een handvol uitzonderlijke gevallen gaat. Deltares en TNO berekenden eerder dat in totaal 425.000 gebouwen in Nederland funderingsproblemen hebben of daar in de komende tien jaar mee te maken krijgen. Volgens deskundigen neemt dat risico bovendien toe door klimaatverandering. Droogteperioden zorgen ervoor dat grondwaterstanden dalen, waardoor houten funderingspalen kunnen rotten. Tegelijk kunnen ook kleigronden krimpen door schommelingen in vocht en grondwater, waardoor ook woningen zonder paalfundering schade kunnen oplopen.
Daarmee verschuift funderingsschade steeds meer van een lokaal of specialistisch onderwerp naar een bredere woningmarktkwestie. Jarenlang dachten veel huiseigenaren vooral aan onderhoud van dak, kozijnen of installaties. De fundering bleef voor velen letterlijk buiten beeld. In het NOS-artikel verwoordt Mandy Korff van Deltares dat scherp: “We weten dat je moet sparen om een dak te vervangen, maar ook een fundering gaat niet eeuwig mee.” Juist dat besef ontbreekt vaak nog, terwijl de rekening in de praktijk fors kan uitvallen.
Herstelkosten lopen snel op tot tienduizenden euro’s
De bedragen waar het om gaat zijn niet mals. Volgens de AFM ligt de mediaan van de herstelkosten op 54.000 euro per woning. Het gemiddelde ligt met 92.000 euro nog een stuk hoger, omdat een deel van de gevallen veel duurder uitpakt. In het NOS-stuk zegt Korff dat reparatiekosten “boven de 10.000 euro” kunnen uitkomen en zelfs kunnen oplopen “tot misschien wel 100.000 euro.” Voor huishoudens met weinig spaargeld of een al hoge hypotheek is dat geen bedrag dat even uit een reservering wordt betaald.
Daar komt nog iets bij. De AFM rekent in haar analyse al vrij stevig in het nadeel van woningeigenaren door ervan uit te gaan dat al het beschikbare liquide vermogen wordt ingezet voor herstel. Zelfs dan lukt het voor ruim 75.000 huishoudens niet om de rekening direct te voldoen. Wordt wél rekening gehouden met een buffer van drie maanden besteedbaar inkomen, dan verslechtert het beeld verder en groeit de groep die het niet kan betalen naar 86.000 woningeigenaren. Dat maakt duidelijk hoe dun de financiële marge bij veel huishoudens is.
Wachten maakt het probleem meestal alleen maar groter
Een van de hardere conclusies uit het onderzoek en de reacties daarop is dat uitstel zelden helpt. Hoe langer herstel wordt uitgesteld, hoe groter de schade kan worden en hoe hoger de rekening oploopt. Toch worden funderingsproblemen volgens deskundigen nog vaak laat aangepakt. Korff zegt in het NOS-artikel dat er maar zo’n duizend hersteltrajecten per jaar worden uitgevoerd. Dat is weinig, zeker afgezet tegen de omvang van de groep die nu al met serieuze problemen kampt.
Dat heeft meerdere oorzaken. Geld is er daar één van, maar niet de enige. In rijtjeshuizen of andere gekoppelde panden moeten buren vaak samen optrekken, omdat funderingsherstel niet altijd per woning los kan worden uitgevoerd. Als één eigenaar niet wil of niet kan betalen, vertraagt dat het hele proces. Daarnaast speelt onbekendheid een grote rol. Veel mensen herkennen de signalen laat of hopen dat scheuren, verzakkingen of vochtplekken nog binnen regulier onderhoud vallen. Daardoor komt actie vaak pas op tafel als de schade al verder is gevorderd.
Ook in de beleving van huiseigenaren blijkt funderingsschade nog niet altijd op de juiste plek te staan. Frank van Lier van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek vatte dat in de NOS kernachtig samen: “Een nieuwe keuken wil je, een fundering overkomt je.” Juist daarin zit het ongemak van dit dossier. Niemand plant dit soort uitgaven vrijwillig in, terwijl ze uiteindelijk wel onvermijdelijk kunnen worden.
Overheid en sector zoeken naar oplossingen, maar de opgave is groter
Het kabinet probeert het onderwerp inmiddels wel steviger op de agenda te krijgen. Volgens het ministerie van Volkshuisvesting is tot eind 2028 in totaal 56 miljoen euro beschikbaar binnen de Nationale Aanpak Funderingen. Daarnaast bestaat sinds 1 juli 2025 het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, bedoeld voor woningeigenaren die het herstel niet zelf kunnen financieren via bijvoorbeeld een hogere hypotheek. Ook bevat het taxatierapport sinds april 2026 een funderingsscore, zodat kopers eerder zicht krijgen op mogelijke risico’s.
Toch laten zowel de AFM als betrokken deskundigen doorschemeren dat dit nog lang niet voldoende is voor de opgave die er ligt. De AFM pleit voor meer transparantie over risico’s, betere informatie voor kopers en eigenaren, preventieve maatregelen zoals grondwaterbeheer en meer verantwoorde financieringsoplossingen. Ook Van Lier zegt in het NOS-artikel dat het geld dat er nu is “absoluut niet genoeg” is om de herstelopgave echt uit te voeren. Dat is een belangrijk signaal, want het betekent dat het probleem inmiddels te groot is geworden om alleen op individuele huishoudens af te schuiven.
Funderingsschade schuift op van verborgen gebrek naar maatschappelijk probleem
Onder de streep laten de cijfers vooral zien dat funderingsschade niet langer een stille bijzaak is in de woningmarkt. Het raakt de veiligheid en waarde van woningen, maar ook de financiële weerbaarheid van huishoudens. Zodra herstel tienduizenden euro’s kost en voor een grote groep niet direct betaalbaar is, ontstaat een probleem dat zich niet meer laat wegzetten als puur particulier onderhoud. Dan gaat het ook over financiering, klimaatrisico’s, informatievoorziening en de vraag in hoeverre overheden en geldverstrekkers een grotere rol moeten spelen.
Voor woningeigenaren zelf is de boodschap intussen weinig geruststellend, maar wel helder. Wie signalen van funderingsschade ziet, doet er verstandig aan die niet te negeren. Niet alleen omdat herstel duur is, maar ook omdat wachten de rekening meestal verder opdrijft. En precies daarin schuilt de ernst van deze kwestie: voor veel huishoudens is funderingsschade geen probleem dat nog jaren kan blijven liggen, terwijl juist de financiële ruimte om het op te lossen vaak ontbreekt.
Bronnen: NOS, AFM, Volkshuisvesting Nederland.
