De huizenprijzen blijven stijgen, maar het tempo gaat omlaag. ABN AMRO verwacht dat koopwoningen dit jaar gemiddeld 3 procent duurder worden. Voor 2027 rekent de bank op een stijging van 4 procent. Dat is nog altijd aanzienlijk, maar veel minder dan de forse prijsstijgingen die de woningmarkt de afgelopen jaren kende.
De hogere hypotheekrente speelt daarbij een belangrijke rol. Wie een huis wil kopen, kan met hetzelfde inkomen minder lenen dan wanneer de rente lager ligt. Dat raakt vooral starters en andere kopers die al dicht tegen hun maximale hypotheek aan zitten.
De woningmarkt blijft ondertussen krap. Er zijn nog steeds te weinig woningen en veel mensen zoeken een huis. Daardoor vallen de prijzen niet zomaar terug. Wel lijkt de markt minder hard omhoog te gaan dan een paar jaar geleden.
Minder ruimte om meer te lenen
Veel kopers lenen inmiddels al bijna het maximale bedrag dat volgens de regels mogelijk is. Daardoor is er weinig ruimte om een hogere vraag op te vangen met grotere hypotheken.
Dat maakt de hypotheekrente extra belangrijk. Een kleine rentestijging kan al betekenen dat een koper duizenden euro’s minder kan lenen. Zeker bij hoge woningprijzen kan dat direct bepalen of een huis nog binnen bereik is.
De afgelopen jaren stegen de huizenprijzen sneller dan inkomens. Lonen gingen wel omhoog, maar voor veel huishoudens niet genoeg om de sterk gestegen prijzen volledig bij te houden. De hogere rente maakt het verschil nog groter.
Voor starters is dat vaak het lastigst. Zij hebben meestal minder spaargeld, weinig overwaarde en nog geen woning die ze kunnen verkopen. Wie geen financiële hulp krijgt van familie, heeft daardoor minder ruimte om mee te bieden.
Ouders helpen jonge kopers vaker
Opvallend is dat juist kopers jonger dan 25 jaar vaker een hypotheek aanvragen dan een jaar geleden. Volgens De Hypotheker was er bij deze groep bijna sprake van een verdubbeling.
Die groei betekent niet automatisch dat huizen voor jonge starters beter betaalbaar zijn geworden. Veel van deze kopers krijgen hulp van ouders, bijvoorbeeld via een schenking, familiehypotheek of spaargeld dat beschikbaar wordt gesteld.
Ook spelen voormalige huurwoningen een rol. Beleggers verkopen nog steeds woningen die eerder werden verhuurd. Het gaat vaak om kleinere appartementen en starterswoningen. Daardoor komt er in sommige steden en regio’s meer aanbod in een prijsklasse die voor jonge kopers nog enigszins haalbaar is.
Voor jongeren zonder hulp van thuis blijft de markt lastig. Zij hebben vaak wel inkomen, maar onvoldoende vermogen om bijkomende kosten, overbiedingen of een lagere leencapaciteit op te vangen.
Huizen blijven duur door tekort aan aanbod
Dat de prijsstijging afremt, betekent niet dat de druk van de woningmarkt verdwijnt. Het woningtekort blijft groot. Nieuwe woningen worden niet snel genoeg gebouwd en bestaande woningen komen maar beperkt beschikbaar.
Veel mensen blijven daarom langer in hun huidige huis wonen. Dat houdt verhuisketens tegen. Wie wil verhuizen, moet vaak eerst zelf een andere woning vinden. Daardoor blijft het aanbod aan koopwoningen laag, ook als de vraag wat afneemt.
ABN AMRO wijst erop dat het beperkte aanbod de prijzen blijft ondersteunen. Zolang er meer mensen zoeken dan woningen beschikbaar zijn, blijft de markt gevoelig voor prijsstijgingen.
Er zijn wel meer bouwvergunningen afgegeven dan een jaar eerder. Maar tussen een vergunning en een oplevering zit vaak een lange periode. Problemen met netcongestie, stikstof, personeel, bouwkosten of lokale procedures kunnen projecten bovendien vertragen.
Minder aanvragen voor verbouwen en verduurzamen
Niet alleen mensen die een woning willen kopen, worden voorzichtiger. Ook bestaande huiseigenaren vragen minder vaak een hypotheek aan voor een verbouwing, verduurzaming of oversluiting.
Het aantal aanvragen voor dit soort doelen lag volgens De Hypotheker 13 procent lager dan een jaar eerder. Dat kan erop wijzen dat huiseigenaren investeringen uitstellen. Een hogere rente maakt lenen voor een nieuwe keuken, uitbouw, warmtepomp of isolatie minder aantrekkelijk.
Vooral bij verduurzaming kan dat gevolgen hebben. Veel huiseigenaren willen hun energierekening verlagen, maar moeten eerst investeren in isolatie, zonnepanelen of andere maatregelen. Als de financiering duurder wordt, schuift zo’n plan sneller naar later.
Dat betekent niet dat verbouwen of verduurzamen geen zin meer heeft. Het betekent vooral dat mensen kritischer kijken naar de maandlasten en terugverdientijd.
Grote regionale verschillen
De woningmarkt beweegt niet overal hetzelfde. In landelijke provincies stijgen prijzen volgens ABN AMRO nog relatief hard. In grotere steden vlakt de groei juist vaker af.
Dat heeft onder meer te maken met betaalbaarheid. In de Randstad zijn woningen al jarenlang duur en ligt de grens van wat kopers kunnen betalen dichterbij. In regio’s waar woningen relatief goedkoper waren, is soms nog meer ruimte voor prijsstijging.
Ook het type aanbod verschilt per regio. In sommige plaatsen komen meer voormalige huurwoningen te koop. Elders blijft het aanbod beperkt en zijn er weinig betaalbare woningen voor starters.
De gemiddelde hypotheekbedragen laten dat verschil ook zien. In Utrecht en Drenthe werd gemiddeld meer geleend dan een jaar eerder. In Groningen, Overijssel, Zeeland en Zuid-Holland lag het gemiddelde nieuwe hypotheekbedrag juist lager.
Minder transacties verwacht
ABN AMRO verwacht dat het aantal woningverkopen dit jaar met 3 procent daalt en volgend jaar met 4 procent. Dat komt niet alleen door de hogere rente.
Ook de verkoopgolf van huurwoningen door beleggers lijkt geleidelijk af te nemen. De afgelopen jaren kwamen er relatief veel huurwoningen op de koopmarkt doordat verhuur voor sommige beleggers minder aantrekkelijk werd. Die extra stroom aan woningen gaf starters tijdelijk meer keuze.
Als minder beleggers verkopen, neemt dat extra aanbod af. Tegelijk blijft het aantal nieuw opgeleverde woningen achter bij wat nodig is. Daardoor kan het aantal transacties dalen, zelfs wanneer de vraag naar koopwoningen hoog blijft.
Voor makelaars, hypotheekadviseurs en kopers betekent dat een andere markt dan enkele jaren geleden. Niet iedere woning wordt meer direct voor een extreem bedrag boven de vraagprijs verkocht, maar de krapte is nog steeds voelbaar.
Hogere rente verandert vooral de betaalbaarheid
Een hogere hypotheekrente zorgt niet automatisch voor dalende huizenprijzen. In een markt met voldoende aanbod kan dat effect sterker zijn. In Nederland blijft de woningmarkt echter krap, waardoor de prijsdruk niet zomaar verdwijnt.
De rente raakt vooral de betaalbaarheid. Kopers kunnen minder lenen, waardoor ze minder ruimte hebben om te bieden. Dat remt de stijging van de huizenprijzen, maar lost het onderliggende tekort niet op.
Voor veel mensen blijft het verschil groot tussen wat ze willen kopen en wat ze kunnen financieren. Vooral alleenstaanden, starters en gezinnen zonder overwaarde merken dat.
Daarmee blijft de woningmarkt een mix van twee krachten. De rente zorgt voor tegenwind, maar het tekort aan woningen houdt de prijzen overeind.
Bronnen: NOS, ABN AMRO en De Hypotheker.
