Wie hoopte dat de woningmarkt eind 2025 wat meer tot rust zou komen, ziet in de nieuwste cijfers vooral dat de druk nog altijd groot is. Koopwoningen werden opnieuw duurder en ook het aantal verkopen nam toe. Op papier klinkt dat als een markt die weer wat loskomt, maar onder dat totaalbeeld zit een duidelijke nuance. De verkoop van bestaande woningen trok aan, terwijl nieuwbouw juist minder vaak van eigenaar wisselde. En dat is relevant, want juist daar ligt een deel van de hoop om de woningkrapte op termijn wat te verlichten.
In het vierde kwartaal van 2025 lagen de prijzen van bestaande en nieuwbouwkoopwoningen samen 6,2 procent hoger dan een jaar eerder. In dezelfde periode werden ruim 75 duizend koopwoningen verkocht, 9,7 procent meer dan in het vierde kwartaal van 2024. De gemiddelde verkoopprijs van alle koopwoningen samen kwam uit op ruim 489 duizend euro. Voor bestaande koopwoningen lag dat gemiddelde op 486 duizend euro, voor nieuwbouw op ruim 520 duizend euro. Daarmee blijft vooral een nieuwe koopwoning voor veel huishoudens een flinke financiële stap.
Meer verkopen, maar geen echte opluchting
Dat er meer woningen zijn verkocht, betekent nog niet dat de markt ook echt toegankelijker is geworden. De verkoopcijfers laten wel beweging zien, maar de prijsniveaus blijven hoog. Voor starters en middeninkomens verandert daarmee niet automatisch veel. Een woning kan vaker van eigenaar wisselen, maar als de bedragen rond een half miljoen blijven hangen, blijft kopen voor een grote groep lastig bereikbaar. Juist daarom vertellen transactiecijfers maar een deel van het verhaal.
De gemiddelde verkoopprijs van bijna 486 duizend euro voor bestaande koopwoningen en ruim 520 duizend euro voor nieuwbouw laat zien hoe hoog de lat nog altijd ligt. Zeker in een markt waarin veel huishoudens te maken hebben met hogere maandlasten, strengere leennormen en beperkte keuze, is het verschil tussen meer activiteit en echte betaalbaarheid behoorlijk groot. De markt beweegt dus wel, maar dat is iets anders dan ontspanning.
Nieuwbouw loopt niet mee met de rest van de markt
Juist op dat punt vallen de nieuwbouwcijfers op. In het vierde kwartaal van 2025 werden ruim 8 duizend nieuwbouwkoopwoningen verkocht. Dat is 7,6 procent minder dan een jaar eerder. Over heel 2025 kwam het aantal verkochte nieuwbouwwoningen uit op ruim 26 duizend, ongeveer evenveel als in 2024. Anders gezegd: waar de bredere koopmarkt meer transacties liet zien, bleef nieuwbouw steken.
Dat maakt deze uitkomst extra interessant. In discussies over de woningmarkt gaat het al snel over bijbouwen, versnellen en extra aanbod creëren. Maar in de cijfers over eind 2025 zie je dat nieuwbouw nog geen duidelijke sprong maakt. Dat kan verschillende oorzaken hebben, van prijsniveau tot beschikbaarheid en planning, maar het effect is helder: de bestaande markt draait wat harder, terwijl het segment dat voor extra lucht moet zorgen nog niet overtuigend meekomt. Die scheefgroei houdt de spanning op de markt in stand.
De prijs stijgt nog steeds, maar minder hard
Tegelijk is er wel iets veranderd in het tempo van de prijsontwikkeling. De woningmarkt is nog altijd duurder geworden, maar niet meer zo scherp als in eerdere kwartalen. Bij bestaande koopwoningen was dit het achtste kwartaal op rij met een prijsstijging op jaarbasis. Het CBS merkt daarbij op dat die stijging minder sterk is dan in de zes kwartalen daarvoor. Vergeleken met het derde kwartaal van 2025 was een bestaande koopwoning 0,5 procent duurder.
Ook bij nieuwbouw nam het tempo wat af. In het vierde kwartaal van 2025 lagen de prijzen van nieuwbouwkoopwoningen 6,2 procent hoger dan een jaar eerder. In het kwartaal daarvoor was dat nog 8,8 procent. Dat laat zien dat de markt iets minder hard oploopt dan eerder. Tegelijk is daar maar beperkt troost uit te halen. Minder snelle stijging voelt voor veel kopers nog niet als verlichting, zeker niet zolang de absolute bedragen zo hoog blijven. Een huis dat minder snel duurder wordt, is nog steeds duur.
Nederland blijft boven het Europese gemiddelde
De Nederlandse prijsontwikkeling lag bovendien opnieuw boven het gemiddelde in de Europese Unie. In de EU stegen de huizenprijzen in het vierde kwartaal van 2025 gemiddeld met 5,5 procent ten opzichte van een jaar eerder. Nederland kwam uit op 6,2 procent en zat daar dus boven. Volgens het CBS is dit zelfs het vierde kwartaal op rij waarin de prijsstijging in Nederland hoger uitvalt dan het Europese gemiddelde.
Dat betekent niet dat Nederland de absolute uitschieter van Europa is, maar het bevestigt wel dat de woningmarkt hier stevig onder spanning blijft staan. In Finland daalden de huizenprijzen in dezelfde periode met 3,1 procent, terwijl Hongarije juist een stijging van 21,2 procent liet zien. Ook landen als Portugal, Kroatië en Spanje noteerden stevige prijsstijgingen. Nederland zit dus niet aan de uiterste rand van het Europese speelveld, maar wel duidelijk in de groep waar koopwoningen nog altijd bovengemiddeld duurder worden.
De markt beweegt, maar de basis blijft kwetsbaar
Onder de streep laten de cijfers vooral een markt zien die in beweging is zonder dat de onderliggende problemen echt verdwijnen. Er worden meer woningen verkocht, de prijsstijging vlakt iets af en toch blijft het algemene beeld gespannen. Dat komt vooral doordat de stijgende activiteit niet gepaard gaat met echte verlichting aan de aanbodkant. Nieuwbouw trekt daar simpelweg nog te weinig in mee.
Voor wie al langer naar de woningmarkt kijkt, voelt dat als een bekend patroon. Zodra transacties aantrekken, ontstaat al snel het beeld dat de markt herstelt. Maar herstel is pas echt voelbaar als ook de bereikbaarheid toeneemt. En juist daarvan is in deze cijfers nog weinig terug te zien. De gemiddelde prijzen blijven hoog, nieuwbouw blijft duur en de doorstroming in de bestaande markt lost het structurele tekort niet op.
Ook begin 2026 blijft de druk hoog
De nieuwste kwartaalcijfers van CBS en Kadaster laten dus geen ontspoorde markt zien, maar wel een markt die nog altijd uit balans oogt. De stijging van 6,2 procent is fors genoeg om te laten zien dat de prijsdruk niet verdwenen is. Tegelijk onderstreept de daling in nieuwbouwverkopen dat extra aanbod nog niet vanzelf op gang komt. Daarmee begint 2026 op een koopwoningmarkt waarin de beweging terug is, maar de opluchting nog niet.
Bron: CBS en Kadaster.
