De koopwoningmarkt in Nederland hield zich in het derde kwartaal van 2025 opvallend goed staande. Het aantal te koop staande woningen nam verder toe, de verkoop bleef stevig op niveau en de prijzen stabiliseerden licht. Van een typische zomerdip was geen sprake: volgens cijfers van de NVM kwamen bijna 46.000 woningen op de markt, het hoogste aantal dat in een derde kwartaal is gemeten sinds 2008. Tegelijkertijd wisselden ruim 41.000 woningen van eigenaar, wat aangeeft dat de vraag naar koopwoningen onverminderd groot blijft.
Vraag blijft groot, prijzen blijven vrijwel gelijk
Doordat er meer keuze is voor kopers, komt de woningmarkt langzaam in rustiger vaarwater. De gemiddelde verkoopprijs van woningen die via NVM-makelaars zijn verkocht bleef vrijwel gelijk, op 496.000 euro. Daarmee schommelt het prijsniveau nog steeds net onder de grens van een half miljoen. Woningen stonden gemiddeld 29 dagen te koop en meer dan acht op de tien huizen vonden binnen drie maanden een koper.
Volgens makelaar en voorzitter van NVM Wonen Lana Goutsmits-Gerssen is het tijd voor realistisch woonbeleid. Zij stelt dat de woningmarkt geen behoefte heeft aan nieuwe beloftes, maar aan beleid dat daadwerkelijk effect heeft. Met nog drie weken te gaan tot de verkiezingen pleit zij voor realisme, regie en resultaat. De bouw van nieuwe huizen blijft achter, terwijl de huurmarkt op slot zit en het voor veel huishoudens steeds lastiger wordt om een betaalbare woning te vinden. Nederland kampt volgens de NVM nog altijd met een tekort van zo’n 400.000 huizen. Om dat gat kleiner te maken moet een nieuw kabinet tempo maken: vergunningprocedures versnellen, onnodige regels schrappen en bouwen op plekken waar de vraag het grootst is. Ook is herstel van vertrouwen in de huurmarkt nodig, zodat particuliere verhuurders blijven investeren en de doorstroming weer op gang komt. Pas wanneer overheden en marktpartijen beter samenwerken, kan de woningmarkt echt vooruit.
Stijgende verkopen bij bestaande woningen
In het derde kwartaal verkochten NVM-makelaars 41.800 bestaande woningen, bijna een vijfde meer dan een jaar geleden. Vooral appartementen waren in trek. Waar vijf jaar geleden nog één op de vier verkochte woningen een appartement was, is dat inmiddels één op de drie. Die verschuiving laat zien dat vooral compacte woningen in stedelijke gebieden veel belangstelling trekken.
De prijzen van bestaande huizen lagen gemiddeld 4,8 procent hoger dan een jaar geleden. In vergelijking met het tweede kwartaal is er echter sprake van een lichte daling van 0,9 procent. Daarmee lijkt de markt een fase van gematigder prijsbewegingen te zijn ingegaan, waarin de verschillen tussen woningtypen groter worden.
Meer keus voor kopers door groter aanbod
Doordat meer woningen op de markt kwamen, konden kopers beter vergelijken. Het gemiddelde aantal bezichtigingen per woning daalde van ruim elf naar iets minder dan tien. Ook het aantal biedingen liep terug van 4,2 naar 3,5 per woning. Vooral het aantal beschikbare appartementen nam sterk toe, met een groei van 27 procent in één jaar. Dat drukt de prijsontwikkeling: bij appartementen stegen de prijzen met slechts 2,3 procent.
Bij vrijstaande woningen is juist een ander beeld zichtbaar. Daar liep het aanbod iets terug, terwijl de prijzen gemiddeld met 7,9 procent stegen. Het toont aan dat de ontwikkelingen sterk verschillen per woningtype en regio, en dat de markt zich niet overal gelijkmatig herstelt.
Invloed van uitpondwoningen
Een aanzienlijk deel van het extra aanbod bestaat uit voormalige huurwoningen, de zogenoemde uitpondwoningen. Deze huizen zijn meestal kleiner, minder goed geïsoleerd en soms in matige staat van onderhoud. Hun gemiddelde verkoopprijs ligt daardoor zo’n 90.000 euro onder het algemene gemiddelde. Dat segment drukt de totale cijfers iets, maar zegt weinig over de kwaliteit van de markt. De belangstelling voor koopwoningen blijft groot, alleen kunnen kopers nu vaker kiezen en scherper onderhandelen.
Regionale verschillen in prijsontwikkeling
De prijsontwikkeling verschilt sterk per regio. Waar de stijgingen eerder vooral in de Randstad zichtbaar waren, worden nu juist in de noordelijke provincies de grootste toenames gemeten. Daar liepen de prijzen op tot ongeveer twaalf procent hoger dan een jaar eerder. Ook in Zeeuws-Vlaanderen nam de gemiddelde verkoopprijs flink toe. In de regio’s Groot-Rijnmond en Amsterdam bleef de stijging beperkt; in de hoofdstad was zelfs een lichte daling zichtbaar, mede door het grote aandeel uitpondwoningen.
Verkooptijd blijft opvallend kort
Ondanks het grotere aanbod worden woningen nog steeds snel verkocht. De gemiddelde verkooptijd lag op 29 dagen. Tussenwoningen gingen het snelst van de hand, gemiddeld binnen 25 dagen. Vrijstaande huizen deden er met 39 dagen iets langer over. Dat zijn nog altijd korte termijnen, zeker vergeleken met de periode vóór 2020. Meer dan acht op de tien woningen vindt binnen drie maanden een koper, wat de dynamiek op de woningmarkt onderstreept.
Nieuwbouw stabiel, maar aanbod te beperkt
De nieuwbouwmarkt liet in het derde kwartaal van 2025 een stabiel beeld zien. Via NVM-makelaars werden 6.950 nieuwbouwwoningen verkocht, ongeveer evenveel als in de voorgaande kwartalen. De vraag naar nieuwbouw blijft groot, maar het aanbod groeit nauwelijks mee.
In totaal werden 7.200 nieuwbouwwoningen in verkoop genomen, aanzienlijk minder dan de 9.900 in het tweede kwartaal. De gemiddelde verkoopprijs steeg tot 491.000 euro, vijf procent meer dan vorig jaar. De prijs per vierkante meter stijgt echter sterker dan de verkoopprijs. Door het verkleinen van woningen en buitenruimtes – een ontwikkeling die bekendstaat als krimpflatie – betalen kopers meer voor minder woonoppervlakte. Nieuwbouwappartementen kosten nu gemiddeld 425.000 euro, maar zijn in vier jaar tijd 22 procent kleiner geworden. Balkons zijn in dezelfde periode gemiddeld van elf naar acht vierkante meter gekrompen.
Lange bouwtijden en regels zorgen voor vertraging
Volgens makelaars zijn lange bouwtijden het grootste obstakel op de nieuwbouwmarkt. Starters weten vaak niet hoe hun situatie over twee of drie jaar zal zijn, terwijl doorstromers te maken krijgen met dubbele lasten tot aan de oplevering. Lokale regels, zoals zelfbewoningsplicht of inkomenseisen, zorgen daarnaast voor extra onzekerheid.
Doordat vergunningstrajecten traag verlopen en knelpunten zoals stikstof en netcongestie aanhouden, blijft de bouwproductie achter. De belangstelling onder kopers is er nog steeds, maar projecten komen moeilijk van de grond. Versnelling van de besluitvorming en nauwere samenwerking tussen overheid, ontwikkelaars en bouwsector is volgens de NVM essentieel om de woningbouw weer op gang te brengen en de markt in evenwicht te krijgen.
Bron: NVM
