De woningmarkt wordt meestal besproken in termen van betaalbaarheid en bouwtempo, maar steeds meer gemeenten waarschuwen voor een ander effect: veiligheid en leefbaarheid. Met een tekort van bijna vier ton woningen in Nederland in 2025 en een aanhoudende druk op de vrije huursector ontstaat er ruimte voor verhuurconstructies die niet alleen financieel discutabel zijn, maar soms ronduit onveilig. Gemeenten zien een groei in illegale kamerverhuur, brandonveilige situaties en verkamering zonder toezicht. Dit raakt niet alleen huurders, maar ook hele buurten.
In verschillende gemeenten is het beeld inmiddels hetzelfde: waar mensen geen huis kunnen vinden, groeit de bereidheid om in twijfelachtige situaties toch iets te huren. En waar de vraag zo hoog is, verschijnen verhuurders die het niet zo nauw nemen met regels. Daarmee schuift de woningcrisis van een betaalbaarheidsvraag naar een veiligheidsvraag.
Tekort aan woningen stuurt mensen richting risico
Volgens de meest recente raming van Volkshuisvesting Nederland zitten we in 2025 met een woningtekort van grofweg 396.000 woningen. Dat komt neer op een tekort van bijna vijf procent van de totale voorraad. Dit tekort wordt niet alleen gevoeld door starters; ook arbeidsmigranten, alleenstaanden en scheidende huishoudens vallen buiten de boot. Het gevolg is dat mensen noodgedwongen genoegen nemen met kamers, bijgebouwen, omgebouwde zolders of bedrijfsruimtes die nooit bedoeld zijn om in te wonen.
Voor gemeenten en veiligheidsregio’s levert dat concrete risico’s op. Bouw- en gebruiksvergunningen worden omzeild, brandvluchtwegen ontbreken of zijn geblokkeerd en installaties (elektra, verwarming) zijn niet gecontroleerd op brandgevaar. Handhavers signaleren dat bewoners soms niet eens weten wie de formele verhuurder is, of welk huurcontract juridisch geldt. De woningnood wordt daarmee een voedingsbodem voor onduidelijk eigenaarschap, te hoge huren en situaties die simpelweg onveilig zijn om in te slapen.
Gemeenten verhogen druk op handhaving
Wat je de laatste maanden ziet, is dat gemeenten harder optreden en dat ook expliciet beleid van 2025-2026 maken. Een aantal gemeenten kiest nu voor een aanpak waarin illegale verhuur, verkamering en brandonveilige bewoning niet langer alleen als woonprobleem worden gezien, maar als een veiligheidsdossier. Dat klinkt bureaucratisch, maar het betekent in praktijk dat dit prioriteit krijgt bij toezicht, boa-capaciteit en bestuurlijke maatregelen.
Handhavingsprogramma’s voor 2025-2026 leggen onder andere vast dat er actief gecontroleerd wordt op:
- illegale kamerverhuur
- brandonveilige situaties in omgebouwde panden
- onvergunde woningsplitsing en gebruik van panden zonder woonbestemming
Gemeenten geven daarbij aan dat ze vaker bereid zijn om panden te laten sluiten of te verzegelen als er sprake is van direct gevaar voor bewoners of omgeving. Bestuursdwang – dus feitelijk ingrijpen en fysiek dichtzetten – wordt niet langer gezien als uiterste redmiddel maar als instrument dat sneller kan worden ingezet om acute risico’s weg te nemen. Daarmee schuift bewoningsveiligheid van “privacyzaak tussen huurder en verhuurder” richting openbare orde.
Dit is een verschuiving met gevolgen. Voor verhuurders die panden verhuren buiten de regels wordt de kans op controle en ingrijpen groter. Voor bewoners betekent het dat onveilige panden sneller uit gebruik worden gehaald, ook als er dan tijdelijk nog mínder aanbod overblijft. Voor gemeenten betekent het dat zij niet alleen woningaanbod moeten bijbouwen, maar ondertussen ook acuut gevaarlijke situaties moeten beëindigen.
Buurten voelen de druk van verkamering
Een tweede effect dat gemeenten de laatste maanden nadrukkelijker benoemen, is leefbaarheid op straatniveau. Niet alle verkamering is crimineel of gevaarlijk. Maar een reeks kleine, niet-gereguleerde verhuureenheden in een straat kan wel degelijk leiden tot extra druk op parkeren, overlastmeldingen, afval en sociale onrust. In sommige steden komt daar nog misbruik bovenop: hoge huren voor minimale kwaliteit, onduidelijkheid over rechten van huurders en dreiging richting bewoners als zij klagen bij de gemeente.
Waar dit vroeger vooral gold voor grote steden, zie je nu dat ook middelgrote en zelfs kleinere gemeenten beleid voor toezicht en handhaving hebben opgenomen in hun uitvoeringsprogramma’s voor 2025. Ze koppelen daar capaciteit aan: vaste uren voor boa’s, inspecties op brandveiligheid, en een aparte lijn voor meldingen van bijvoorbeeld illegale kamerverhuur of onrechtmatige bewoning. Dat betekent dus dat leefbaarheid in woonstraten inmiddels op hetzelfde niveau wordt getild als horeca-overlast of drugsoverlast: niet alleen een burenconflict, maar een bestuurlijk thema.
Voor bewoners van zulke straten gaat dit verder dan “het is drukker geworden in de wijk”. Het gaat om veiligheidsgevoel. Als er in een rijtjeswoning ineens zes kamers worden verhuurd zonder dat iemand verantwoordelijk aanspreekpunt lijkt te zijn, voelt niemand zich meer eindverantwoordelijk voor de staat van het pand, de tuin, de stoep of de sociale omgang in de straat. Die verlieservaring, dat wegvallen van gedeeld eigenaarschap, kleurt het gesprek over leefbaarheid dit najaar veel feller dan een paar jaar geleden.
Politiek maakt veiligheid nu onderdeel van woonbeleid
De landelijke discussie over huren richting de verkiezingen eind oktober 2025 draait officieel om huurprijsregulering en beschikbaarheid, maar onder de oppervlakte zit een veiligheidsdraad. Partijen verschillen van toon, maar bijna iedereen beweegt richting meer grip op verhuur.
Aan de ene kant zijn er partijen die zeggen: er is te veel regelwerk en te weinig bouw, laat marktpartijen juist meer ruimte krijgen om aanbod te creëren. Hun redenering is dat verkrapping van de vrije sector en strengere regels verhuurders wegjaagt, waardoor er uiteindelijk juist minder woningen beschikbaar zijn en de druk op kamertjes en illegale verhuur groter wordt. Aan de andere kant staan partijen die juist pleiten voor harder ingrijpen: streng toezicht op particuliere verhuur, vaste regels voor goed verhuurderschap en sneller optreden bij uitbuiting, achterstallig onderhoud en onveilige omstandigheden.
In beide lijnen zit hetzelfde ongemakkelijke uitgangspunt: de huidige woningmarkt zet de deur open voor misbruik. De vraag is niet óf er gehandhaafd moet worden, maar wie dat gaat doen, met welk mandaat en met welke capaciteit. Dat is geen theoretische discussie meer maar bestuurlijke praktijk. Gemeenten hebben dit inmiddels in hun meerjarenplannen voor toezicht en handhaving 2025-2026 gezet.
De kernvraag voor 2026
De spanning in de woningmarkt verschuift. Het gesprek gaat niet meer alleen over betaalbaarheid, wachtlijsten en bouwdoelen. De vraag die steeds luider klinkt richting 2026 is deze: hoe voorkom je dat schaarste leidt tot woonvormen die simpelweg onveilig of ontwrichtend zijn?
Voor huurders betekent dit dat er meer bescherming komt tegen malafide verhuur, maar ook dat onveilige woonruimtes sneller kunnen worden gesloten. Voor particuliere verhuurders betekent dit dat gemeenten dichter op de huid gaan zitten en sneller controleren. Voor gemeenten betekent het dat leefbaarheid en veiligheid niet langer “gevolgschade” van de woningnood zijn, maar onderdeel van de woningnood zelf.
Als het woningtekort niet snel en regionaal gericht wordt aangepakt, schuift de druk door naar toezicht, leefbaarheid en uiteindelijk openbare orde. De woningmarkt is daarmee niet alleen een economische kwestie geworden, maar ook een veiligheidsdossier.
Bronnen: Volkshuisvesting Nederland – Woningtekort 2025
Gemeentelijke handhavingsprogramma’s 2025-2026 – Illegale verhuur en brandveiligheid
Verkiezingsprogramma’s 2025 – Regulering particuliere verhuur en leefbaarheid
