Na jaren waarin de woningmarkt vooral één richting leek te kennen, is er nu voor het eerst weer wat meer ruimte voor nuance. Ja, de huizenprijzen zijn in het eerste kwartaal van 2026 gedaald. Ja, kopers lijken voorzichtiger te worden. En ja, in sommige regio’s loopt die afkoeling harder op dan elders. Maar wie daar meteen een vrije val van de woningmarkt in ziet, loopt te hard van stapel. De nieuwste cijfers laten eerder een markt zien die wat rustiger wordt, zonder dat de onderliggende schaarste ineens verdwenen is.
Volgens de NVM kwam de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen in het eerste kwartaal uit op 485.000 euro. Dat is 2,7 procent lager dan in het vierde kwartaal van 2025, toen de grens van een half miljoen nog werd doorbroken. Die daling is opvallend, omdat het eerste kwartaal wel vaker een lichte terugval laat zien, maar deze keer steviger uitvalt dan gebruikelijk. In de afgelopen vijf jaar lag de gemiddelde prijsdaling in een eerste kwartaal rond de 1,2 procent. Met andere woorden: er is wel degelijk sprake van afkoeling, en die is sterker dan normaal voor deze tijd van het jaar.
De markt koelt af, maar dat betekent niet dat woningen ineens goedkoop worden
Toch is het goed om dat kwartaalcijfer niet los te zien van het bredere beeld. Want op jaarbasis liggen de huizenprijzen nog altijd hoger. De NVM meldt dat de gemiddelde verkoopprijs vergeleken met een jaar eerder nog ongeveer 10.000 euro hoger ligt, wat neerkomt op een stijging van 2,7 procent. De markt koelt dus af, maar komt wel van een uitzonderlijk hoog niveau. Dat is een wezenlijk verschil. Voor huizenkopers voelt een kwartaaldaling misschien als opluchting, maar voor veel huishoudens blijft een gemiddelde prijs van 485.000 euro nog altijd fors.
Dat zie je ook terug in het gedrag van kopers. Er zijn gemiddeld minder bezichtigingen per woning, kopers nemen meer tijd voor hun beslissing en er is iets meer ruimte om te onderhandelen. Twee derde van de woningen wordt nog altijd boven de vraagprijs verkocht, al is dat minder vanzelfsprekend dan voorheen. Gemiddeld betalen kopers nog steeds 3,7 procent boven de vraagprijs en de verkooptijd is opgelopen naar 32 dagen. Dat zijn signalen van een rustiger markt, maar niet van een ruime markt. Daarvoor is het aanbod nog steeds te beperkt.
Meer aanbod haalt wat druk van de ketel
Een van de belangrijkste verklaringen voor de prijsdaling is de toename van het aanbod. Aan het eind van het eerste kwartaal stonden er bijna 30.000 woningen te koop bij NVM-makelaars. Dat is ruim 20 procent meer dan een jaar eerder. Daardoor loopt de krapte-indicator op naar 2,6. Voor kopers betekent dat simpel gezegd iets meer keuze en iets minder haast. Voor verkopers betekent het dat woningen niet meer automatisch binnen no-time voor de hoofdprijs weggaan.
Die ruimere markt heeft meerdere oorzaken. Een deel van het extra aanbod bestaat uit uitpondwoningen: voormalige huurwoningen die nu worden verkocht. Die woningen zijn gemiddeld kleiner, minder luxe en vaak ook goedkoper dan het doorsnee koopaanbod. Daardoor drukt de samenstelling van het aanbod de gemiddelde transactieprijs omlaag. De NVM wijst er nadrukkelijk op dat dit een van de redenen is waarom de prijsdaling in het eerste kwartaal sterker oogt. Het gaat dus niet alleen om minder bereidheid om te betalen, maar ook om een ander soort woning dat vaker op de markt komt.
Hogere hypotheekrente en onzekerheid drukken op het sentiment
Daar komt nog iets bij: de stemming op de markt is veranderd. De hypotheekrente steeg eind 2025 licht, het consumentenvertrouwen liep terug en internationale spanningen zorgen voor extra onzekerheid. De NVM noemt expliciet de oorlog in het Midden-Oosten als factor die kopers en verkopers voorzichtiger maakt. Vooral kopers zouden langer nadenken, minder risico nemen en hun beslissing vaker uitstellen. Voor een woningmarkt die jaren lang vooral werd gedreven door snelheid en schaarste is dat een duidelijke omslag.
Dat sentiment zie je ook terug in de verkoopaantallen. In het eerste kwartaal werden via NVM-makelaars ongeveer 34.600 bestaande woningen verkocht. Dat is 27 procent minder dan in het kwartaal ervoor. Een daling in een eerste kwartaal is op zichzelf niet vreemd, maar deze is groter dan gebruikelijk. In de afgelopen vijf jaar lag de gemiddelde kwartaaldaling rond de 18 procent. Tegelijk is het aantal verkopen vergeleken met een jaar eerder ongeveer stabiel. Ook dat laat zien dat de markt niet instort, maar wel een tandje terugschakelt.
Regionale verschillen worden opnieuw zichtbaarder
Zoals vaker op de woningmarkt is het landelijke gemiddelde maar een deel van het verhaal. Regionaal lopen de verschillen opnieuw op. De Telegraaf schrijft dat de prijzen in sommige gebieden harder daalden dan landelijk, onder meer in de Gooi- en Vechtstreek met 5,2 procent, Zuid-Limburg met 4,7 procent en de Achterhoek met 3,7 procent. Daarmee wordt duidelijk dat de afkoeling niet overal even mild verloopt. Lokaal kan de daling dus een stuk steviger aanvoelen dan het landelijke gemiddelde van 2,7 procent.
Tegelijk zijn er ook regio’s waar de druk op de markt hardnekkig blijft. De NVM ziet dat de prijsontwikkeling in delen van het noorden en aan de randen van het land nog altijd relatief stevig is, al zwakt ook daar de stijging af. Bovendien blijft de vraag in veel regio’s groter dan het aanbod. Dat betekent dat één kwartaal met lagere prijzen nog geen structurele ommekeer hoeft te zijn. Zeker niet zolang de woningmarkt als geheel krap blijft en instapklare, energiezuinige woningen populair blijven.
Geen crash, wel een duidelijke trendbreuk
Onder de streep wijzen de nieuwe cijfers dus niet op een woningmarkt die ineens uit elkaar valt, maar wel op een duidelijke trendbreuk. De jaren waarin bijna alles automatisch duurder werd en kopers vooral zo snel mogelijk moesten handelen, lijken voorlopig wat verder weg. Er is meer aanbod, er wordt minder vanzelfsprekend overboden en prijsdalingen zijn weer zichtbaar in de kwartaalcijfers. Dat geeft kopers wat lucht, maar lost het grotere probleem van betaalbaarheid nog niet op.
Juist daarin zit de kern van het verhaal. De huizenprijzen dalen nu wel, maar vanaf een extreem hoog niveau. Een gemiddelde woning van 485.000 euro blijft voor veel starters en middeninkomens nog altijd buiten bereik. De markt is rustiger geworden, niet ruim. En zolang schaarste, hoge maandlasten en beperkte betaalbaarheid samen blijven optrekken, zal een lichte afkoeling voor veel woningzoekers nog niet voelen als echte ontspanning. Het eerste kwartaal van 2026 laat vooral zien dat de woningmarkt niet meer zo oververhit is als voorheen, maar ook nog lang niet gezond in balans is.
Bronnen: Telegraaf, NVM.
