Het aantal huurwoningen in Nederland blijft afnemen doordat investeerders opnieuw meer woningen verkopen dan zij aankopen. Vooral particuliere verhuurders hebben de afgelopen jaren veel woningen van de hand gedaan. Daardoor verdwijnen huurwoningen uit de markt en komen ze terecht bij eigenaar-bewoners. Toch lijkt de grootste verkoopgolf inmiddels af te vlakken. Uit nieuwe cijfers van het Kadaster blijkt dat particuliere investeerders voor het eerst in drie jaar minder woningen verkochten aan eigenaar-bewoners dan een jaar eerder.
De ontwikkeling laat twee kanten van dezelfde woningmarkt zien. Voor starters op de koopmarkt ontstaat iets meer ruimte, vooral in de grote steden waar veel kleinere voormalige huurwoningen worden verkocht. Voor huurders pakt dezelfde beweging juist ongunstig uit. Iedere verkochte huurwoning die door een eigenaar-bewoner wordt gekocht, verdwijnt uit het beschikbare huuraanbod.
Minder huurwoningen beschikbaar voor verhuur
Volgens het Kadaster verkochten investeerders in het eerste kwartaal van 2026 opnieuw meer woningen aan eigenaar-bewoners dan dat zij van eigenaar-bewoners kochten. Per saldo ging het om ruim 4.500 woningen. Dat betekent dat er opnieuw minder woningen beschikbaar kwamen voor verhuur.
Het gaat hierbij om het zogenoemde uitponden: verhuurders verkopen een huurwoning zodra deze vrijkomt, in plaats van de woning opnieuw te verhuren. Die ontwikkeling is de afgelopen jaren sterker geworden door een combinatie van veranderde regelgeving, hogere rente en fiscale druk. Vooral kleinere particuliere verhuurders kwamen daardoor voor de keuze te staan of verhuren nog voldoende rendabel was.
In de cijfers is wel een verandering zichtbaar. Particuliere investeerders verkochten in het eerste kwartaal ruim 3.400 woningen aan eigenaar-bewoners. Dat is voor het eerst in drie jaar minder dan in dezelfde periode een jaar eerder. Daarmee lijkt de piek van de verkoopgolf bij particuliere verhuurders bereikt. Bedrijfsmatige investeerders verkochten daarentegen nog wel meer woningen dan een jaar eerder.
Starters profiteren van voormalige huurwoningen
De woningen die investeerders verkopen, komen vaak terecht bij mensen die zelf in de woning gaan wonen. Vooral starters spelen daarin een grote rol. Volgens het Kadaster kochten koopstarters in het eerste kwartaal van 2026 43 procent van alle koopwoningen. Dat aandeel ligt al langere tijd op een hoog niveau.
Ook in het NOS-bericht wordt die trend benoemd. Kadaster-onderzoeker Matthieu Zuidema zegt daarover: “Zij kochten zelfs 40 procent van de woningen. Dat is een trend die we al een paar jaar zien”.
Voor starters kan de uitpondgolf tijdelijk gunstig uitpakken. Veel verkochte investeerderswoningen zijn relatief klein en liggen in stedelijke gebieden. Daardoor sluiten ze vaker aan bij wat starters kunnen betalen of zoeken. In het eerste kwartaal was 35 procent van alle woningen die starters kochten kleiner dan 80 vierkante meter. Twee jaar eerder was dat nog 27 procent.
Vooral in Amsterdam is die verschuiving zichtbaar. Daar steeg het aandeel woningen kleiner dan 80 vierkante meter onder aankopen van starters naar 77 procent. Ook in andere grote steden kopen starters vaker kleinere woningen die eerder in handen waren van investeerders.
Minder druk op koopprijzen door kleinere woningen
De verkoop van voormalige huurwoningen heeft ook invloed op de gemiddelde koopsom. Omdat investeerders relatief vaak kleinere en goedkopere woningen verkopen, stijgt de gemiddelde koopsom minder hard. Volgens het Kadaster zou de gemiddelde koopsom ruim 3 procent hoger zijn geweest als verkopen door investeerders buiten beschouwing waren gelaten.
Dat betekent niet dat woningen breed goedkoper worden. De prijsindex bestaande koopwoningen lag in het eerste kwartaal van 2026 nog altijd 5,2 procent hoger dan een jaar eerder. Wel ziet het Kadaster dat de prijsstijging afvlakt. In steeds meer gemeenten was de gemiddelde koopsom lager dan een jaar eerder. In 125 van de 342 gemeenten lag de gemiddelde koopsom in het eerste kwartaal lager dan in hetzelfde kwartaal van 2025.
Voor starters is het effect dus gemengd. Er komen meer kleinere koopwoningen beschikbaar, maar de totale koopmarkt blijft duur. Bovendien helpt deze ontwikkeling alleen mensen die kunnen kopen. Wie afhankelijk is van een huurwoning, ziet het aanbod juist kleiner worden.
Huurders krijgen minder keuze
De keerzijde van de uitpondgolf ligt bij huurders. Als een particuliere verhuurder een vrijgekomen woning verkoopt aan een eigenaar-bewoner, komt die woning niet opnieuw op de huurmarkt. Zeker in de grote steden kan dat zwaar wegen, omdat de vraag naar betaalbare huurwoningen daar al groot is.
Volgens het Kadaster staat 30 procent van de verkochte investeerderswoningen in de vier grootste gemeenten: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Dat aandeel is vergelijkbaar met eerdere kwartalen. Juist daar is de behoefte aan huurwoningen groot, onder meer onder starters, studenten, jonge werkenden en mensen die nog niet kunnen of willen kopen.
De daling van het huuraanbod raakt vooral mensen die tussen wal en schip vallen. Zij verdienen te veel voor sociale huur, maar kunnen vaak geen koopwoning financieren. De middenhuur was juist bedoeld als segment voor deze groep. Wanneer verhuurders woningen verkopen, neemt de druk op dat segment verder toe.
Waarom verhuurders woningen verkopen
De afgelopen jaren is verhuren voor een deel van de particuliere investeerders minder aantrekkelijk geworden. De Wet betaalbare huur heeft ervoor gezorgd dat meer woningen onder gereguleerde huurprijzen vallen. Daardoor mag voor een deel van de middenhuurwoningen minder huur worden gevraagd dan voorheen mogelijk was.
Daarnaast spelen hogere financieringskosten een rol. Door de gestegen rente zijn leningen duurder geworden. Ook de fiscale behandeling van vermogen, onder meer in box 3, weegt mee voor particuliere beleggers. De combinatie van lagere of begrensde huurinkomsten, hogere lasten en onzekerheid over regelgeving heeft veel verhuurders ertoe gebracht om woningen te verkopen.
Dat betekent niet dat alle investeerders zich terugtrekken. Bedrijfsmatige investeerders bezitten volgens het Kadaster juist iets meer woningen dan een jaar eerder. Hun aandeel steeg van 5,6 naar 5,7 procent van de woningvoorraad. Het aandeel particuliere investeerders daalde in dezelfde periode van 3,6 naar 3,3 procent. In totaal zijn nog ongeveer 749.000 woningen in handen van investeerders.
Kabinet wil middenhuur aantrekkelijker maken
Het kabinet heeft maatregelen aangekondigd om te voorkomen dat nog meer middenhuurwoningen verdwijnen. Zo moet de WOZ-waarde van een woning op bepaalde punten zwaarder kunnen meetellen in het woningwaarderingsstelsel. Ook worden de minpunten voor het ontbreken van buitenruimte geschrapt en wordt de nieuwbouwopslag voor middenhuurwoningen verlengd tot 2032.
Het doel is om het verhuren van middenhuurwoningen aantrekkelijker te maken, zonder de betaalbaarheid voor huurders volledig los te laten. Dat is een lastig evenwicht. Als de regels te streng zijn, kunnen verhuurders afhaken en woningen verkopen. Als de regels te ruim worden, kunnen huurprijzen opnieuw te sterk stijgen.
De vastgoedsector vindt de aangekondigde aanpassingen volgens de NOS nog onvoldoende. Brancheorganisatie Vastgoed Belang stelt dat er meer nodig is om het aantal huurwoningen weer te laten toenemen. Vanuit huurdersperspectief klinkt juist vaak de zorg dat versoepeling van regels kan leiden tot hogere huren.
Einde verkoopgolf betekent niet direct herstel
Dat de piek van de verkoopgolf bij particuliere investeerders mogelijk voorbij is, betekent niet dat het huuraanbod snel herstelt. Daarvoor zijn nieuwe huurwoningen nodig, of investeerders die opnieuw woningen aankopen en verhuren. Op dit moment is vooral zichtbaar dat de uitstroom mogelijk minder snel gaat, niet dat het aanbod alweer groeit.
Bovendien blijven de onderliggende problemen groot. Nederland heeft te maken met een woningtekort, hoge koopprijzen, lange wachttijden in de sociale huur en een krap middenhuursegment. De verkoop van voormalige huurwoningen kan tijdelijk lucht geven aan koopstarters, maar lost het bredere tekort niet op.
Voor huurders kan zelfs een afvlakkende verkoopgolf nog steeds pijnlijk zijn. Zolang investeerders per saldo meer woningen verkopen dan aankopen, neemt het aantal huurwoningen verder af. Pas wanneer er voldoende nieuwbouw, transformatie en behoud van bestaande huurwoningen tegenover staat, kan de druk op de huurmarkt afnemen.
Conclusie
De Nederlandse huurmarkt krimpt opnieuw doordat investeerders meer woningen verkopen dan zij aankopen. Vooral starters profiteren van voormalige huurwoningen die op de koopmarkt komen, maar huurders krijgen juist met minder aanbod te maken. De nieuwe Kadastercijfers laten wel zien dat de piek van de verkoopgolf bij particuliere investeerders mogelijk is bereikt.
Daarmee is het einde van de druk op de huurmarkt nog niet in zicht. De verkoopgolf lijkt af te vlakken, maar het aantal huurwoningen blijft vooralsnog dalen. De komende periode wordt bepalend: als maatregelen van het kabinet verhuur aantrekkelijker maken zonder huurders te hard te raken, kan de leegloop van de particuliere huurmarkt vertragen. Maar zonder extra aanbod blijft de spanning tussen kopen en huren groot.
Bronnen: NOS, Kadaster en Volkshuisvesting Nederland.
